Изменения в законодательстве в сфере долевого строительства с 1 января 2017 года

Здравствуйте, коллеги! Долевое строительство представляется одной из наиболее распространенных форм приобретения жилья еще на стадии строительства. На сегодняшний день, в законодательство в сфере долевого строительства внесены существенные изменения, основной задачей которых является защита прав дольщика, а также повышение открытости строительной отрасли. Так, с 1 января вступила в силу новая редакция Закона № 214-ФЗ о долевом строительстве. Давайте разберемся, что изменится для застройщиков и покупателей квартир.

Среди изменений стоит выделить ужесточение требований к застройщику, в том числе, к его финансовой устойчивости (отсутствие недоимки по платежам в бюджеты, 25 % активов). Общие требования таковы: отсутствие ликвидации, банкротства, административного приостановления и др. Что касается добросовестности застройщика, то в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже участка, реестре недобросовестных поставщиков по строительным договорам должны отсутствовать сведения о нем. Кроме того, у руководителя и главного бухгалтера компании не может быть судимости за экономические преступления. Относительно финансовой устойчивости застройщика, стоит также отметить нововведение, которое вступит в силу с июля 2017-го года – минимальный уставной капитал компании должен составлять 4-5% от стоимости возведенных объектов. По мнению некоторых экспертов, в результате подобных изменений может возникнуть поглощения мелких строительных компаний более крупными.

Кроме того, изменения в законе регламентируют направления расходования привлеченных средств, что также способствует защите прав дольщиков – теперь можно будет отследить все затраты застройщика. Разрешено использовать средства на строительство нескольких объектов в границах элемента планировочной структуры квартала, микрорайона (что ранее признавалось нецелевым); на строительство объектов инженерно-технической социальной и транспортной инфраструктуры. Также, легитимировано возложение расходов по созданию инфраструктурных объектов на дольщиков. Поправки в закон ужесточают наказание для лиц, незаконно привлекающих денежные средства на долевое строительство.

В законе дан перечень документов, которые дольщик имеет право требовать от застройщика. Теперь застройщик обязан публиковать сведения, как о кредиторской, так и дебиторской задолженности ежеквартально. В информационных целях формируется открытый единый реестр застройщиков.

Среди других изменений можно выделить более строгие требования к договору долевого участия, а проектная декларация теперь приобретает более важный статус. Более того, расширен круг полномочий уполномоченного и контролирующего органов.

В законе также регламентирован механизм применения счетов эскроу, которые призваны снять риски в случае банкротства застройщика с дольщика. Каким образом будет работать данная схема? Банк дает застройщику кредит на строительство объекта. Дольщики вносят деньги на счета эскроу. На деньги, размещенные на счету, начисляются проценты в размере, установленным договором счета или самим кредитным договором. Строительство финансируется не за счет средств дольщиков, а за счет целевого кредита. Денежные средства со счета эскроу перечисляются застройщику или направляются на погашение кредита только после завершения строительства и сдачи квартиры дольщику.

Тем не менее, пока жесткого обязательства по использованию счетов эскроу нет. По прогнозам, переход к такому механизму будет осуществлен только через 5-7 лет.

Среди минусов подобного нововведения выделяют: риски дольщиков в случае банкротства банка не предусмотрены и, соответственно, не выработаны механизмы защиты; отсутствует четкий механизм достраивания объекта в случае банкротства застройщика.

Отдельно стоит остановиться на таком положении в законе, как функционирование компенсационного фонда, формирование которого обусловлено обязательными отчислениями застройщика. Размер отчислений установлен Правительством РФ, в рамках 1% от стоимости строительства объекта недвижимости, обозначенной в декларации. По мнению экспертов, суммы, которые должны накапливаться в фонде будут достаточно значительными и способными покрыть любые проблемы (десятки миллиардов рублей в год). По сути, компенсационный фонд – это проект государственной страховой компании, но пока, на сегодняшний день, сохраняется прежняя система страхования.