Привет, Регфорум! Возможно ли предоставление в собственность земельного участка под разрушенным объектом недвижимости?
Прямого ответа на вопрос о том, возможно ли предоставление в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда объект недвижимости, расположенный на нём разрушен, законодательство не содержит.
Обратимся к нормам, регулирующим общие условия предоставления таких земельных участков собственникам объектов недвижимости на них.
Норма, регулирующая право на приобретение земельного участка под объектом недвижимости, содержится в ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ:
Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Как видим, закон связывает возможность предоставления земельного участка в собственность владельца с правом собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке.
Так может ли собственник разрушенного объекта претендовать на предоставление ему в собственность земельного участка государственной или муниципальной собственности, расположенного под разрушенным объектом?
Окончательно правовая позиция по этому вопросу была выработана судебной практикой: собственник разрушенного объекта недвижимости вправе требовать предоставления участка, занятого этим объектом, только после восстановления объекта в установленном законом порядке (Постановление Президиума ВАС РФ от 08.06.2010 № 292/10 по делу № А51-10601/20081-325, Постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 № 6811/09 по делу № А51-6986/0834-156).
При этом доводы владельцев разрушенных строений о наличии записи в реестре о праве собственности, как основании для применения действовавшей тогда ст. 36 ЗК РФ, суды про указанным делам отвергают, исходя из того, что исключительное право собственника объекта недвижимости на предоставление ему в собственность или в аренду земельного участка, на котором расположен данный объект и который необходим для его использования, имеет целью обеспечить беспрепятственную эксплуатацию такого объекта.
Интересный случай был рассмотрен Коллегией по гражданским делам ВС в деле общества с ограниченной ответственностью «Териберский Берег» (далее – Общество) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Управление Росреестра) об отказе в государственной регистрации права собственности Общества на земельный участок, и об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности Общества на земельный участок (Определение от 24 января 2017 г. по делу № 305-КГ16-10570).
Общество, истец в этом деле, выкупило и стало собственником восьми квартир, находящихся в восьмиквартирном жилом доме. После сноса названного дома общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на сформированный под указанным домом земельный участок.
Регистрирующий орган отказал обществу в регистрации права собственности, сославшись на абз. 10. п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действовавшей до 1 января 2017 г., мотивировав свой отказ отсутствием правовых оснований для регистрации частной (индивидуальной) собственности на общее имущество в многоквартирном доме за одним лицом.
Судебная коллегия ВС РФ, отменяя судебные акты нижестоящих судов, которые в иске обществу отказали, и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указала, что право собственности на снесённый МКД возникло у Общества в отсутствие государственной регистрации в реестре на основании п. 2 ст. 8.1., т.е. по правилам исключения из принципа внесения.
Коллегия сослалась на положения ст. 36 ЖК РФ и ч. 2 и 6 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», где установлен иной момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе на земельный участок, сформированный под таким домом, а также момент перехода доли в праве на общее имущество – именно с даты государственной регистрации права собственности на квартиру. Таким образом, право собственности на МКД возникло у его владельца ещё до разрушения объекта недвижимости, надобность формального решения уполномоченного органа о предоставлении земельного участка в данном случае отпала.
Существует также порядок приобретения прав собственности на земельные участки под объектами недвижимости, принадлежащими им на праве собственности. Согласно п. 4. ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ гражданин Российской Федерации вправе приобрести земельный участок бесплатно в случае, если он находится в фактическом пользовании гражданина, на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие ЗК РФ после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
Из приведённой выше нормы следует, что возможность бесплатного приобретения земельного участка для граждан обусловлена не меньшими требованиями, чем общий порядок, предусмотренный п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.
Однако, практика судов общей юрисдикции по применению п. 4 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ не является такой стройной, как практика арбитражных судов по применению схожей нормы п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.
Так, например, Хабаровский краевой суд пришёл к выводу о том, что разрушение дома по причине ветхости, в соответствии с нормами действующего законодательства не может являться самостоятельным основанием для отказа истцу в праве бесплатно приобрести право собственности на земельный участок, который принадлежит ему на праве постоянного (бессрочного) пользования (Апелляционное Определение Хабаровского краевого суда от 21.01.2015 по делу № 33-239/2015, 33-8441/2014). Хотя аналогичная практика повторяется некоторыми другими судами, ради справедливости следует отметить, что позиция, выраженная по этому вопросу арбитражными судами, также воспринимается судами общей юрисдикции.
