Расширение жилья за счет общедомовой площади – что говорит ВС РФ

Здравствуй, Регфорум!

Реконструкция жилья, в особенности затрагивающая общую домовую территорию – процесс достаточно трудоемкий. В таких случаях, для собственника недостаточно только заручиться согласием  жильцов многоквартирного дома, но также необходимо, чтобы  планируемое расширение отвечало градостроительным нормам и не противоречило действующему законодательству. Так, даже в случае одобрения собственниками вынесенного на общее собрание жильцов вопроса о проведении реконструкции, в случае отсутствия разрешительной документации на ее проведение, перепланировка будет признана незаконной, а строение самовольным. И, наоборот, согласно позиции Верховного Суда РФ, даже если реконструкция законна, собственник должен получить согласие всех собственников квартир. Абсолютное согласие жильцов требуется в тех случаях, когда собственник «посягает» на часть общего имущества многоквартирного дома. В том случае, если часть собственников согласна, а часть проигнорировала собрание и не явилась, расширение нельзя считать согласованным. Закон устанавливает, что даже в случае отсутствия собственника на собрании, тот должен предоставить письменное согласие на реконструкцию. Таким образом, стоит подчеркнуть еще раз важность одобрения перепланировки всеми собственниками, имеющими квартиры в конкретном жилом доме. Разумеется, с другой стороны, если собственник желает провести перепланировку в границах своей жилой площади, никакого согласия других жильцов не требуется.

Стоит отметить, что зачастую недобросовестные риэлторы агитируют за покупку квартир, аргументируя их преимущества возможностью беспрепятственного расширения за счет мансардных этажей. Речь идет о квартирах, находящихся на последних этажах многоквартирных домов. Некоторые неосведомленные покупатели совершают сделку, и впоследствии нарушают градостроительное и гражданское законодательство, самовольно занимая общедомовую территорию. Так, известность приобрело дело, рассматриваемое в первой инстанции в суде города Краснодар, где жительница увеличила площадь жилой площади с 60 кв.м до 85 кв.м, несанкционированно заняв часть мансарды над квартирой. Районный суд города Краснодар а также апелляционная инстанция признали законными действия собственницы. Тем не менее, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решение нижестоящих инстанций, поскольку несмотря на соблюдение градостроительных норм, не все собственники проголосовали «за» перепланировку на общем собрании жильцов. Суд пояснил, что в данном случае недостаточно просто квалифицированного большинства собственников, поддержавших реконструкцию.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса к общему имуществу жильцов многоквартирного дома относятся чердаки, подвалы, технические этажи, а также иные помещения, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей. Также именно Жилищный кодекс регламентирует возможность уменьшения общедомового имущества с согласия всех собственников жилья.

Кроме того, суд может усомниться в достоверности проведенного общего собрания жильцов и аннулировать его результаты. Так, например, Калиниградский областной суд признал протокол заочного собрания жильцов недействительным ввиду отсутствия каких-либо доказательств о его проведении.

Таким образом, при уменьшении общедомового имущества должен выполняться ряд условий. Во-первых, реконструкция не должна нарушать права и интересы всех собственников дома, негативно влиять на последующую эксплуатация многоквартирного дома, отвечать всем строительно-техническим требованиям. Во-вторых, в обязательном порядке требуется абсолютное согласие всех собственников дома на исключение спорного имущества из состава общедомового.