Споры между владельцами недвижимости и риелторами

Привет, Регфорум!

При разрешении споров между владельцами недвижимости и риелторами суды квалифицируют договор-основание заявленных требований как договор возмездного оказания (риелторских) услуг, агентский договор или же договор смешанного типа, содержащий элементы двух указанных договорных типов.

Как известно, предметом договора возмездного оказания услуг является совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности исполнителем, которые заказчик обязуется оплатить (п. 1 ст. 779 ГК РФ). Предмет агентского договора – совершение агентом по поручению принципала юридических и иных действий от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала, за что выплачивается агентское вознаграждение (п. 1 ст. 1005 ГК РФ).

Относительно необходимости и степени конкретизации сторонами предмета рассматриваемых договорных типов (т. е. действий, которые должен совершить исполнитель (агент) имеются противоположные позиции судов. Так, одними судами признается достаточным указание на соответствующие действия или деятельность (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 17.06.2014 по делу № 33-5030).

Другие суды, напротив, полагают необходимой детальную регламентацию действий исполнителя / агента (указание вида, объема, перечня), в отсутствие которой условие о предмете признается несогласованным, а договор – незаключенным (Апелляционное определение Сахалинского областного суда от 21.07.2015 по делу № 33-1406 / 2015). На указанные основания нередко ссылаются заказчики (принципалы), заявляя требования о взыскании уплаченного риелтору вознаграждения в качестве неосновательного обогащения или убытков (Постановление ФАС Центрального округа от 27.05.2011 по делу № А 68-4954 / 10), несмотря на фактическое совершение риелтором необходимых действий, о нюансах доказывания которого речь пойдёт далее.

Наиболее распространенной категорией спора из договоров между собственниками недвижимости и риелторами является спор о взыскании вознаграждения исполнителя (агента). Анализ судебной практики показывает, что риелторы, обращающиеся в суд с иском о взыскании с заказчика оплаты оказанных услуг (агентского вознаграждения), часто сталкиваются со сложностями доказывания факта и объема оказания услуг (совершения необходимых действий) в случае, если договор купли-продажи (аренды) в отношении недвижимого имущества не был заключен.

Кроме того, спорные договоры нередко содержат условие о том, что обязательства риелтора (агента) считаются исполненными и / или подлежат оплате с момента подписания договора купли-продажи (аренды) недвижимости, совершения необходимых регистрационных действий Росреестром расценивается судами как отлагательное. Соответственно, до заключения указанного договора / совершения регистрационных действий, основания для выплаты риелтору вознаграждения признаются судами отсутствующими (Апелляционное определение Саратовского областного суда от 01.11.2017 по делу № 33-8419 / 2017).

Как было указано выше, возможна разная степень конкретизации сторонами договора деятельности, которую должен осуществить риелтор. На практике риелтор осуществляет довольно широкий спектр действий, в т. ч. анализ рынка для определения цены, рекламирование недвижимости, поиск покупателя (арендатора), переговоры с потенциальными контрагентами, сопровождение указанных лиц для осмотра экспонируемой недвижимости, подготовка и сопровождение сделки.

Исходя из анализа судебной практики, рекомендуется детально прописывать в договоре отдельные этапы оказания услуг (совершения действий), с указанием стоимости каждого этапа и порядка его оплаты, что позволит избежать необходимости доказывания суду стоимости выполненного в случае расторжения сторонами договора (одностороннего отказа от договора) до оказания услуг (совершения действий) в полном объеме. Выполнение этапа рекомендуется фиксировать актом сдачи-приемки услуг (отчетом агента), которые в случае спора будут являться основными доказательствами фактического оказания услуг (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 26.05.2015 № 33-5914 / 2015).

Предлагаемый подход к формулированию договорных условий позволяет снизить риск отказа во взыскании вознаграждения на том основании, что поскольку договор купли-продажи (аренды) недвижимости не был заключен, полезный эффект не достигнут, и услуги не считаются оказанными (Решение Арбитражного суда Астраханской области от 28.05.2015 по делу № А 06-599 / 2015, Апелляционное определение Ростовского областного суда от 27.07.2017 по делу № 33-11343 / 2017).