Какую сумму неустойки можно реально взыскать с застройщика

Привет всем!

Покупка недвижимости по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома не только не теряет актуальности со временем, но и находит все большее распространение среди населения.

По данным Росреестра, за семь месяцев 2023 года (январь-июль) только в городе Москве зарегистрировано 43,35 тысячи договоров долевого участия в строительстве с привлечением кредитных средств. Для сравнения – данный показатель на 17,5% выше, чем количество совершенных сделок за аналогичный период 2022 года. Более того, ведомство называет указанное число в 43,35 тысячи договоров абсолютным рекордом с 2009 года. Поскольку правоотношений в сфере долевого участия в строительстве становится все больше, количество споров в связи с их реализацией тоже неуклонно растет. Экономическая обстановка в государстве не является стабильной, нарушается логистика, возникают сложности с закупкой стройматериалов и так далее. Большая доля объектов сдается с нарушением срока, установленного договором, тем самым у участника долевого строительства появляется возможность для взыскания неустойки с застройщика за просрочку исполнения обязанности. Процесс взыскания не является простым и требует учета особенностей и нюансов, о которых пойдет в речь в данном материале. 

Порядок взыскания с застройщика штрафных санкций по общему правилу

Правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в силу которого после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. Срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за 14 дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Если срок передачи объекта долевого строительства нарушен, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (п.2 ст.6 ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ).

Кроме того, если застройщик не выплачивает пени добровольно, то при судебном разрешении спора суд взыскивает штраф 50% от суммы, присужденной судом в пользу гражданина (п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»). Через суд также можно возместить моральный ущерб. При решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. (П. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17)

Также застройщик несет обязанность возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки сверх неустойки, возникшие, например, в связи с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательства (ст. 10 Закона № 214-ФЗ; Определение Верховного Суда РФ от 19.12.2017 № 18-КГ17-239).

Меры поддержки государством строительных компаний

С целью поддержки застройщиков в непростые времена государством дважды были приняты Постановления Правительства о введении так называемых мораториев на начисление неустойки (пени) за просрочку исполнения застройщиком обязанности по сдаче объекта долевого строительства в определенный срок. Так, Постановление Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 г. № 428 установило период действия моратория с 03.04.2020 по 31.12.2020 гг. Позднее, в связи с вновь возникшей нестабильной экономической обстановкой в стране государство прибегло к ранее принятым мерам и установило период моратория с 29.03.2022 по 30.06.2023 гг. (Постановление Правительства Российской Федерации от 26.032022 г. №479). В указанные временные промежутки за нарушения сроков не начислялась неустойка, не подлежали возмещению убытки, не применялись санкции за нарушение финансовых обязательств девелопера и санкции, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей. Кроме того, была предоставлена отсрочка (до 30 июня 2023 года) на взыскание уже начисленных сумм.

При этом введенный мораторий не лишил покупателей таких средств правовой защиты, как соразмерное уменьшение цены, требование безвозмездного устранения недостатков и компенсация расходов покупателя, понесенных для приведения недвижимости в надлежащее состояние.

В текущем году законодателем принят Федеральный закон от 04.08.2023 № 421-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В соответствии со ст.1 указанного ФЗ, максимальный размер неустойки для застройщиков уникальных объектов (при условии нарушения срока передачи участнику объекта на срок, не превышающий 30 месяцев) составляет 5% от цены договора долевого участия. Для отнесения МКД к уникальному объекту, он должен соответствовать как минимум одному критерию: высота объекта - более 100 метров (для ветроэнергетических установок - более 250 метров), пролеты - более 100 метров, наличие консоли длиной более 20 метров, заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров (статья 48.1 Градостроительного кодекса). Данная информация указывается в проектной документации.

Необходимо отметить, что «уникальный» многоквартирный дом – это не редкость. Например, строение в 33 этажа соответствует критерию высотности уникального объекта. А таких «высоток», в частности, в Москве можно встретить не мало.

Статья 2 ФЗ от 04.08.2023 №421-ФЗ содержит еще одно принципиально важное положение: в целях снижения негативных последствий введения в отношении Российской Федерации ограничительных мер экономического характера особенности применения неустойки (пеней) применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу нового Федерального закона.

Таким образом, если раньше за просрочку исполнения застройщиком требований по сдаче квартиры в установленный договором срок счастливый обладатель жилья в небоскребе при стоимости квартиры в 35 млн рублей и просрочкой в 4 месяца (из расчета размера ключевой ставки 13) мог взыскать неустойку около 3 700 000 рублей. С учетом нововведений при аналогичных условиях данная выплата составит не более 1 750 000 рублей, даже, если просрочка в сдаче объекта затянется еще на несколько месяцев.
 

Перспективы судебного спора по взысканию неустойки с застройщика. Возможные причины отказа в удовлетворении исковых требований

Примечательно, что подавляющее большинство споров рассматриваются в пользу заявителей-дольщиков. Неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства суды взыскивают при доказанности совокупности следующих фактов:

• заключен договор участия в долевом строительстве;
• дольщиком надлежаще исполнена обязанность по оплате объекта строительства (платежные документы и т.п.);
• просрочка передачи объекта строительства (актом приема-передачи, претензии в адрес застройщика о наличии дефектов и т.п.);
• произведен нормативно и документально обоснованный расчет неустойки.

Так или иначе, ряд судебных споров завершаются «проигрышем» участника долевого строительства. Так, судебной коллегией по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции было рассмотрено дело, в котором суд пришел к выводу, что Участник долевого строительства не выполнил условие, при котором Застройщик обязан передать объект – не оплатил цену договора. Соответственно, обязанность ответчика по передаче истцу объекта долевого строительства не наступила, поскольку застройщик вправе удерживать квартиру до ее полной оплаты (Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 26.04.2021 № 88-7068/2021).

Не будут взысканы судом штрафные санкции с застройщика и при недоказанности факта просрочки передачи объекта долевого строительства. Примером является Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.04.2022 № 4-КГ22-2-К1. Гражданин неправильно трактовал условия договора и полагал, что с момента получения застройщиком разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, сторонами должен был быть подписан акт приема-передачи квартиры. Однако, договором был установлен срок передачи объекта участнику долевого строительства - не позднее 12 месяцев с наступления указанного события. Получив разрешение дома на ввод в эксплуатацию 14.08.2020 г. застройщиком правомерно была передана квартира 04.12.2020 г. Так, суд отказал в удовлетворении требований, поскольку предусмотренное спорным договором условие о передаче объекта долевого строительства в течение определенного периода с момента получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (в течение 12 месяцев) не противоречит действующему законодательству, следовательно, застройщик не нарушил установленный договором срок передачи объекта.

Тем не менее, злоупотребления застройщиками судом тоже не поощряются. К примеру, высказана позиция о том, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением недостатков объекта долевого строительства, не соответствующего установленным требованиям. При этом обязанность доказать соответствие подлежащего передаче потребителю объекта долевого строительства императивным требованиям нормативных актов, а также условиям договора должна быть возложена на застройщика. (Определение Верховного Суда РФ от 11.05.2018 № 5-КГ18-13).

На основе проведенного анализа законодательства и судебной практики можно сделать вывод о том, что несмотря на всё увеличивающуюся поддержку застройщиков со стороны государства, штрафные санкции за неисполнение возложенной на них обязанности по договорам участия в долевом строительстве за своевременную передачу объектов дольщикам, можно и нужно. При совершении юридически грамотных действий в случае возникновения указанной ситуации суд встанет на сторону участника долевого строительства и обяжет застройщика выплатить немалую сумму денег.