Бизнес по сдаче в аренду нежилых помещений,как правило,выгоден. Как максимизировать эту выгоду за счёт налогов? Об этом пойдёт речь в статье,которая будет полезна как для уже сдающих недвижимость индивидуальных предпринимателей и физических лиц,так и для тех,кто только собирается заняться этим бизнесом.
Первый возникающий вопрос обычно касается способа оформления нежилой недвижимости для последующей сдачи в аренду. Какие будут налоги и как выгоднее покупать — на физическое лицо или на ИП? На самом деле прямой зависимости между вашим статусом ИП при покупке недвижимости и системой налогообложения нет.
Можно:
В отличие от общероссийских ОСН и УСН стоимость патентов на сдачу в аренду различных объектов недвижимости определяется региональными властями. И это правильно. Однако свои задачи они понимают по-разному. Имея в первую голову цель вывести «из тени» среднего арендодателя,практически нигде не учитывается «качественная» составляющая сдаваемой недвижимости по расположению и классу. Ранжирование недвижимости по площади(от… до…) также находится в компетенции местных властей,а установленный ими потенциально возможный годовой доход с одной и той же площади может различаться по регионам в разы. Причём в любом случае это некие усреднённые цифры,отражающие положение региона в целом и зачастую вызывающие недопонимание,например,между жителями соседних городских и сельских поселений одного региона.
Отличается и «стимулирующая предпринимательство» составляющая региональных законов. Стоимость патента зависит от:
Причём влияние этих факторов на стоимость патента может быть принципиально различным. Так, в Москве стоимость патента на одно и то же сдаваемое помещение зависит от количества арендаторов следующим образом. Сдав помещение в 90 кв. м. одному арендатору, за патент надо будет заплатить 60 000 рублей, а трём — уже 180 000 рублей, то есть столько же, сколько за патент при сдаче 290 кв. м. одному арендатору. (см. Закон г. Москвы от 31 октября 2012 г. N 53 «О патентной системе налогообложения»). А в Приморском крае градации сумм таковы, что в большей части случаев, наоборот, выгоднее иметь больше арендаторов — так патент получится дешевле. В Красноярском крае и Чеченской республике стоимость патента зависит только от общей площади сдаваемой недвижимости. Хотя, вероятно, такие региональные законы ещё придётся дорабатывать, ибо в пояснительном Письме Минфина от 28.02.2013 прямо сказано, что обособленным объектом недвижимости с точки зрения министерства считается объект не обязательно отдельно стоящий, но на который заключён отдельный договор аренды (Письмо Минфина Р. Ф. от 28 февраля 2013 г. N 03−11−10/5810 О применении патентной системы налогообложения в отношении предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений).
То есть в тех регионах,где предписанный Минфином порядок уже действует в полном объёме,в заявлении на получение патента нужно указывать не площадь своего объекта недвижимости,а по отдельности все площади,на которые заключены(или будут заключены) разные договоры аренды. И если во время действия патента число арендаторов увеличится,нужно получать новый патент(либо использовать по этим арендаторам другую систему налогообложения). Если же на площадь с отдельным договором аренды,внесённым в заявление на патент,заключается новый договор с другим арендатором,на стоимость патента это не влияет и никаких дополнительных действий предпринимать не нужно.
Прежде чем принять решение,как сдавать помещения и по какой системе налогообложения рассчитываться с государством,следует определиться:
Если решение принято в пользу ИП,следует внимательно изучить местный закон о патентной системе налогообложения и посчитать с конкретными цифрами в руках, что выгоднее в вашем случае — УСН или ПСН. На самом деле если недвижимость уже ваша и над вами не висит банковский кредит,то не страшно и ошибиться — сменить систему налогообложения в случае перехода на УСН можно в конце года,а для перехода на патент вообще никаких ограничений не установлено,кроме готовности вовремя его оплатить.
«в случае владения недвижимостью более 3х лет, не платить налог с её последующей продажи. Но вот эту последнюю возможность вы сможете реализовать без претензии налоговых органов, только если не найдётся доказательств того, что в течение последних 3х лет недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности. »
Вот это новость! Можно ссылку на НПА?
Письмо Минфина дурацкое есть от января 2013 года
http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70206020/
Я Саше Мизякину писал об этом еще 24 июля
А при том, что налог платится с продажи. Тогда как физиком он не платится.
Не знаю как налог с продажи, а вот НДС физик запросто может платить сам. Более того только с ЭЦП! Это - Питер)) Могу рассказать как
Я думаю, автор имеет ввиду собственно п. 17.1 ст. 217 Налогового Кодекса - "не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более."
погадаем еще...
Автор, видимо, имел в виду следующее: налорг может усмотреть в действиях физлица, например, при сдаче в аренду недвижимости, признаки предпринимательской деятельности. Тогда физлицо должно (по мнению Минфина) зарегистрироваться в качестве ИП со всеми вытекающими отсюда обязанностями по уплате соответствующих налогов.
Про "последние три года" - подождем комментариев автора.
Вот он )) Да, вы, Армен и Оксана, совершенно правы. Налог с продажи недвижимости, находящейся в собственности больше 3 лет, физическому лицу платить не нужно. Но у налоговой, если она сочтёт, что налицо признаки предпринимательской деятельности (просто физлицо занималось ею незаконно), есть право требовать уплаты всех остальных налогов и штрафов, положенных ИП.
При этом, если ранее физлицо как ИП никаких претензий от налоговой не получало, проверка его деятельности и соответствующие решения по этой проверке, не могут углубляться далее 3х лет деятельности ИП. Если же такие претензии были хоть в каком-то виде, этот срок, естественно, увеличивается и считается 3 года от первой претезии - и до бесконечности, если только сама налоговая где-то не промахнётся со сроками, предусмотренными НК.
Скажите, если физлицом (не ИП) используется недвижимость в предпринимательских целях - сдается в аренду, а потом он ее продает (в собственности более 3 лет), он должен уплачивать налог от продажи?
Если физическое лицо использует помещение в предпринимательских целях, то он подлежит регистарции в качестве индивидуального предпринимателя. Соответственно, поскольку деятельность его МИФНС будет рассматриваться как предпринимательская, следовательно незаконное предпринимательство+доначисление налогов
Есть небольшое "но". "Предпринимательские цели" могут толковаться судом так же размыто, как и "личные". И физлицо может доказывать, что цели получения постоянного предпринимательского дохода у него не было. В законе ограничений на владение и сдачу нежилой недвижимости в аренду для физлиц в принципе нет. Если физлицо, предположим, заключило договор аренды на небольшую сумму (менее 1 млн), на 9 месяцев, заплатило через налогового агента 13% с полученных доходов, а потом решило продать помещение, не платя НДФЛ (т.к. владеет им более 3х лет) - дополнительных вопросов у ФНС к человеку может и не возникнуть, когда они разберутся у себя внутри отделов. Если человек уже заплатил достаточно денег (по их среднестатистическому расчёту), возиться с ним дальше смысла нет.
Другое дело, если очевидно, что помещение долго и выгодно сдавалось, а доходы прошли мимо бюджета. Тогда, конечно - сразу обвинение в незаконном предпринимательстве, доначисление налогов, суды и т.д. Хотя и здесь есть способ "подстелить соломки" - заранее, за 1 налоговый период (квартал) оформить ИП, договориться с арендаторами, перезаключить договоры аренды, заплатить все положенные налоги за это время - и потом смело продавать своё помещение без уплаты НДФЛ. Иногда так оказывается выгоднее всего, и многие юристы именно так и советуют делать. Хотя это, конечно, не стопроцентный вариант - налоговая может начать копать, если ей только есть за что уцепиться, и таки настоять на незаконном предпринимательстве.
Новые объемные поправки в Налоговый кодекс России приняты депутатами и одобрены Советом Федерации.
Суть поправок - все малые предприятия и ИП, которые используют УСН , будут уплачивать налог на имущество исходя из кадастровой стоимости.
М-да, по владельцам новой недвижимости это может ударить ощутимо...
Спасибо. Вот свежая инфа в продолжение темы http://rbcdaily.ru/economy/562949990996172.
В самом начале этой затеи с налогообложением с кадастровой стоимости, до малых предприятий планировали добраться не раньше 2018 г. А, судя по этой новости, добирутся совсем скоро. Не успели ИП очухаться от увеличения взносов в 2013 г., им новую "бомбу" готовят. Вот как в нашей стране честному предпринимателю выжить? В собственность нет смысла помещение покупать с таким грабительским налогом, остается только арендовать? Так аренда тоже вырастет, раз вырастет налог. Зато на бумаге много программ "о поддержке малого и среднего бизнеса". Только вот таким налогами все "поддержки" государства ничего не стоят. Жаль.
Думаю, услуги по оспариванию актов органов власти субъектов РФ об утверждении кадастровой стоимости участков и установлении удельных показателей кадастровой стоимости будут в тренде.
Думаю, что да. А у Вас есть что-нибудь на эту тему? Поделитель опытом.
Да так оно всегда было, к сожалению. Обещают тебе дешёвую аренду в технопарке, специально для таких МП построенном - а когда технопарк готов, выкатывают цену выше средней коммерческой. Так что кто не успел 5 лет назад что-нибудь жилое из старого жилого фонда в нежлое на себя первести - те теперь ещё раз ощутят "поддержку" родного государства. У нас так вообще заведено: объявить что-нибудь правильное и красивое - а потом всю эту красоту за несколько лет всякими-разными налогами ликвидировать. Заходишь в какой-нибудь центр поддержки малого предпринимательства - и через 10 минут понимаешь, что это просто очередная кормушка для своих, а малому предпринимателю там помогать никто и не думал, разве что буклетиков насуют, симпатично отпечатанных. Только толку от этих буклетиков ноль - в общем, крутись, как хочешь, а не умеешь - сгинь вообще вместе со своими сотрудниками и клиентами.
Очень интересная статья, спасибо большое! Не зря говорят : семь раз отмерь -один раз отрежь.
Да, статья безусловно интересная, но врядли она касается огромной массы "предпринимателей", сдающих потихоньку жилые помещения... Ни налогов, ни деклараций, в общем никаких проблем.
Виктории А. - спасибо!
Николаю Дёминову - так статья-то и была про тех и для тех, кто именно нежилые помещения сдаёт. Но и с арендодателями жилых помещений Вы, по-моему, немного ошибаетесь. Большая часть людей, обратившихся в 2013 году в Москве за патентом на сдачу в аренду, были собственниками как раз жилых помещений. То есть люди воспользовались первой же возможностью по-честному платить 6% - а 13% было для них многовато, да. Хотя лично я знаю людей, которые много лет платили по 13% - естественно, их было меньшинство, процентов 20 от общей массы сдающих. Но с возможностью платить 6% их число - по всему похоже - за пару лет возрастёт вдвое, а то и втрое. Большинство людей на самом деле отнюдь не безнадёжны на предмет внести своюлепту в общий котёл, поделиться с государством и чувствовать себя белым законопослушным человеком. Вопрос только в сумме. Скажите сейчас: "5% и декларацию за вас составит налоговая" - я думаю, на свет из тени вообще сразу побежит большинство ))
Конечно, существа со стекляными глазами и пожизненной установкой "А почему это я должен?!" были, есть и будут всегда. Но их количество - вопрос общего уровня культуры. В Европе их, предположим, 20%, у нас в два раза больше. Но эта цифра при, скажем так, хотя бы удовлетворительной работе государства должна потихоньку снижаться.
Бух. совет, полностью с Вами согласен. Особенно с этим:
«Конечно, существа со стекляными глазами и пожизненной установкой "А почему это я должен?!" были, есть и будут всегда»
Но есть также и те, кто не платит не потому что много и муторно, а просто потому что можно не платить и ничего за это не будет, а если что-то и будет, то будет не больно)))
Так я же об этом и говорю - это вопрос наличия или отсутствия чувства человеческого достоинства. У кого оно есть в принципе, тот, начиная с приемлемой цифры налога, сам захочет сделать всё правильео и красиво. Ну а у кого нет... надежда только на то, что со временем таких всё-таки должно становиться меньше. Если, конечно, опять какой-нибудь бардак-войну-революцию не устроить, вынужденно засунув людей в самоощущение животного выживания.
Кстати, а я вот встречал людей, которые уходили от налогов и объясняли это тем, что рады бы работать по честному, как положено, но система такова, что работать тогда не получится - загнется бизнес.
Да, я тоже таких встречала и неоднократно - только это разные люди )) Для одних это просто отмазка, а для других реально неприятный момент. И вторые стараются-таки потихонечку увеличивать долю белых зарплат, потихонечку сводить к минимуму количество левых договоров, потихонечку выводить всё меньше и меньше денег и, соответственно, платить всё больше и больше налогов. И в какой-то момент они объявляют политику хотя бы такую, что "сами мы откатов больше никому не предлагаем и идём на это, только если этого прямо требует заказчик, а мы без его заказа обойтись никак не можем - нам простаивать нельзя и зарплату людям надо платить". Да, всё это полумеры, однако если делается хотя бы так - предприниматели эти как человеческие особи явно небезнадёжны, как мне кажется ))
Таких конечно хватает, но, как мне кажется, они все с большей оглядкой на возможные последствия занимаются такой деятельностью. Многим приходится выкучиваться как только можно, чтобы никто не знал. Например: некоторые сдают только своим знакомым, проверенным людям, оплату за аренду им приходится забирать наличными, то есть не через банк, чтобы налоговая вдруг при проверке счетов ничего не заподозрила и т.д. Это очень неудобно и создает массу проблем. Думаю, такое ведение бизенса просто может когда-нибудь надоесть.
Возвращаясь к сдаче квартир - да, Вы правы, многие сначала пытаются найти "своих" нанимателей через знакомых. Но делается это в основном не из-за опасений перед банком и налоговой, а просто потому что наниматели весьма разные бывают. Некоторые за полгода умудряются так квартиру загадить, что вся арендная плата на ремонт уходит. И проверять хотя бы раз в месяц своих нанимателей на этот предмет стараются все - так почему бы и деньги в этот же момент налом не получать?
У меня есть приятельница, которая 13% честно платит аж с 2008 года - но получает она их налом, заходя к жильцам и давая им расписку и подписывая маленький актик. Есть ещё подруга, которая сдаёт квартиру, живя вообще в другом городе, но и она не пользуется банком, хотя с этого года решила платить налог. У неё есть человек с генеральной доверенностью, который в обязательном порядке раз в месяц ездит к жильцам и проверяет их, заодно забирая деньги. Так что те проблемы, которые могут создать банки, близко не стоят с проблемами, которые могут создать жильцы. И деньги квартиросдатчики предпочитают получать наличными, просто потому что с точки зрения простого человека так надёжнее.
Конечно, там, где этот бизнес поставлен на поток (сдаётся 5-10 квартир) всё может быть по-другому.. Им, наверное, через банк удобнее, хотя я тоже слабо представляю, как они могут не контролировать жильцов - разве что заключая договоры с юрлицами, которые отвечают за состояние квартир, снимаемых для своих сотрудников.
а как быть если имеется помещение собственник ООО на обычном налогообложении г.Тверь, хотим сдавать в аренду с гос регистрацией готовы ликвидировать ООО каким образом выгоднее сдавть чтобы минимизировать налоги (4 учредителя) арендатору все равно кем мы будем !
Спасибо
Аренда или покупка недвижимости, как квартир, так и коммерческой - всегд риск! Доверяйтесь профессооналам www.agentgramo.info и Вы будете спокойны. Лучше заплатить эти небольшие проценты комиссии, чем потерять крупную сумму с мошенниками.
Странно, что ООО, как потенциальные владельцы помещений были отсечены сразу. А почему? На собственном примере: основная масса арендаторов - это ООО на ОСНО и, естественно, в первую очередь они заключают договора с теми арендаторами, который могут им обеспечить "входной" НДС. Вопрос надо рассматривать со всех сторон, участвующих в арендных отношениях. У автора всё так гладенько: открыли, не заплатили, договорились в арендаторами и т.д. Не всё так просто на деле. И очень странно, что тема ушла от первичной к лозунгу: "Даёшь стране налоги, о, стеклянноглазастая масса!" Чтобы выяснить, в каком статусе выгоднее владеть недвижимостью для сдачи в аренду, проводится анализ, чертятся таблички с учётом всех организационно-правовых форм, вводятся условные цифры (покупка, расходы, прибыль, налоги и т.д.). Тогда можно сделать более-менее приближённый к действительности вывод. Странная статья, ни о чём. Ни цели, ни задачи, ни вывода. Хотя... упор на патент очень настойчив и поэтому подозрителен. На кого расчитано? На тех, кто со "стеклянными глазами"? Очень жаль, что забыли о том, что только благодаря тем, которых автор называет "со стеклянными глазами", страна в 90-х выжила, было что мало-мальски пожрать (извините) и надеть. Кто на своём горбу не тащил сумку, на порядок больше своего собственного веса, тому не понять.
Более чем странный комментарий в части слов "... упор на патент очень настойчив и поэтому подозрителен. На кого расчитано? На тех, кто со "стеклянными глазами"? "
Уважаемая анна163. Сейчас есть по каждому субьекту патентный калькулятор, вот по Волгоградской области , например http://213.24.63.177/patent_calc/index.php , каждый, кому не безразличны его налоги берет и считает, делов на 5 минут, а экономия налицо. Не пользоваться этим, применяя Вашу терминологию - стеклянный мозг, если не его отсутствие.
Прежде чем отвечать, надо внимательно прочитать статью автора и комментарии к ним. И тогда увидите, чью терминологию я цитирую. Вчитайтесь в тему и преамбулу к статье. Зачем разводить целую тему-бадягу о выгодности, если не приводится ни одна сравнительная цифра? Тогда и статья должна выглядеть примерно так: "Заходите, граждане, на сайт налоговой инспекции и сами считайте". Ничего странного в комментарии нет, если включить логику. Статья-то к чему? Я об этом. По поводу экономии. Элементарный пример в цифрах, которые некоторые умники упорно не хотят приводить, а только разлагольствуют. Согласно расчёту на приведённом сайте Волгоградской области, за помещение площадью 90-100 кв.м. за год надо выложить 90000 руб или 7500 в месяц, исходя из дохода 1500000 руб. в год. Значит, помещение, как предполагают чиновники, можно сдать не менее, чем за 1250 руб. в месяц. Теперь откройте любой сайт по сдаче недвижимости в Волгограде (про область вообще молчу). Самая частая цена сдачи в аренду - от 500 до 800 руб., реже до 1000 руб. И ещё одна цифра. На УСН ИП заплатил бы 6% от фактического дохода, а не виртуального. И при сдаче 100 кв.м. по 800 руб. заплатил бы 4800 руб. в месяц, а не 7500. Да про зарплатные налоги не забудьте, про ремонт, обслуживание и т.д. А не дай бог, арендатор съехал и на поиски другого ушёл не один месяц? Будем дальше продолжать про экономию? Или остановимся? Похоже, я зря зарегистрировалась - колхоз "8-е Марта". Ни логики, ни здравого смысла. Кухонные размышления о политике и экономике это что-то. Людям надо давать не голые советы, а факты и цифры, а потом они пусть сами уже заходят на сайты, сравнивают и выбирают. Им надо дать толчок к размышлению, а не разлагольствовать и кидать ссылками на законы. И поверьте, здравомыслящих людей гораздо больше, чем считает автор. ВНИМАНИЕ, 34, не я считаю, а автор статьи. И ещё приводит при этом бредовую цифру, равную примерно 40%.
Уважаемая Анна163! Фраза в Вашем комментарии : « упор на патент очень настойчив и поэтому подозрителен» вызвало у меня подозрение в Вашей подозрительности.Вот я и ответил, что в этой части стоит посчитать. И я знаю собственников, которым это подозрительно выгодно. А то , что их мало, это действительно так. И есть призывы к снижению налоговой ставки при ПСН.
Меня так и не услышали. Я пытаюсь донести мысль, что нельзя категорично навязывать потенциальным ИП и т. д. ту или иную систему налогообложения. Не все люди, которые начинают свое дело, владеют знаниями юридическими, бухгалтерскими и т. д. И вот эта часть людей в большей степени полагается на такие вот категоричные статьи, пока не набьёт собственных шишек и не начнёт разбираться в нашем многогранном и многоликом законотворчестве. А часть по-просту или разорится или залезет в долги, прочитав такие «дельные» советы. Я только за то, чтобы налоги платились. Но тогда автор обязана была дать характеристику не только людям, которые не хотят платить налоги полностью, а провести причинно-следственную связь. Ни слова про налоговую политику государства, зато 40 % у не откуда-то взялись со стеклянными глазами. Возможно, что эти 40%, доверившись в прошлом таким же категоричным советам умников, как автор, чего-нибудь лишились и их тоже можно понять. Должна быть золотая середина между интересами государства и предпринимателя. Если хотите поговорить о проблеме неуплаты налогов — открывайте новую тему, а не валите всё в кучу. Совет должен быть обоснованным, просчитанным, взвешенным, а не категоричным. Вот эта категоричность и кажется подозрительной. Я ничего плохого в ПСН не вижу для ряда категорий. Но автор забыла упомянуть, что для самых «ходовых» видов деятельности, а именно: общепит, аренда и торговля существует ряд невыгодных тенденций (возможность субъектам повышать верхний предел до 10 раз при 3 раз в отношении других видов, уплата страховых взносов по обычным тарифам, тогда как по остальным видам страховые взносы платятся по пониженной ставке). Надеюсь, меня поняли, больше я на эту тему не разговариваю. Удачи в бизнесе!
А что касается поиска недвижимости, то тут много вариантов, самый простой из них - это сайт, где представлены разные варианты недвижимости.
Если вы из Москвы, могу посоветовать один неплохой сайт ( realty4sale.ru ), если есть еще какие нибуль достойные варианты, напишите.
Есть мысль приобрести арендный бизнес.. Какие подводные камни?
Главное найти достойный вариант по продавцам. Чтобы никаких посредников. И место помещений чтобы в людных местах, у метро лучше всего. А бизнес этот с хорошей прибылью.
