Контроль за Государственной кадастровой оценкой передан Росреестру

Опубликовано Постановление Правительства РФ от 04.05.2017 № 523 «Об утверждении Положения об осуществлении федерального государственного надзора за проведением государственной кадастровой оценки», в котором говорится о передаче Росреестру контроля над  осуществление кадастровой оценки во всех российских регионах, которые перешли на взимание налогов по кадастровой стоимости. В сферу контроля входит деятельность муниципальных и региональных властей и оценщиков в части проведения государственной кадастровой оценки. Нововведение не окажет влияния на процесс оспаривания кадастровой стоимости в 2017 году, прослеживается желание законодателя крайне затруднить саму процедуру оспаривание кадастровой стоимости и отодвинуть частные оценочные компании от большого сегмента бизнеса, нарушив принцип независимости оценочной деятельности в целом. Министерство экономического развития подготовит  административный регламент, где будет определен порядок проведения проверок муниципалитетов и оценщиков, осуществляющих деятельность в области государственной кадастровой оценки. Данное постановление в рамках исполнения Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ, следующим шагом будет создание государственного института оценщиков, что ожидается к 2019 году. Сосредоточив в одних руках огромные полномочия по определению кадастровой стоимости и контролем над исполнением, может родиться очередной коррупционный гешефт и инструмент давления со стороны властей на неудобных собственников недвижимости.

Массовый метод оценки, выполняемый одним сравнительным подходом, автоматически не решит проблему с ошибками, будут ли эту работу выполнять частные оценщики или государственные. В границах такой огромной страны как Россия это очень долгий и скрупулёзный путь проб и ошибок, и независимый аудит был бы большим подспорьем в создании справедливого и объективного реестра о кадастровой стоимости ЗУ и ОКС.

Стоит заметить, что согласно материалам «дорожной карты Ростреестра», по разным сценариям планируется собрать в период 2014-2019 года от 5,100 до 6,700 трн. рублей имущественных и земельных налогов. С учетом постепенного, поэтапного повышения налогов на ЗУ и ОКС, к 2020 году годовая сумма может составить более одного трн. рублей. Сумма внушительная и сопоставимая с какой-нибудь отраслью народного хозяйства России.

К кадастровой оценке, которая осуществляется независимыми оценщиками достаточно много нареканий и претензий со стороны юридических и физических лиц, которая сводится к многократной разнице в кадастровой стоимости между сопоставимыми объектами, в результате владельцы вынуждены переплачивать налоги.

По мнению Минэкономразвития, некачественная кадастровая оценка является следствием ошибочных сведений, которые муниципальные (региональные) власти предоставляют оценщикам. К этим сведения относятся неверные данные вида разрешенного использования (ВРИ), неверные сведения о  годе постройки, материале стен и перекрытий и другие технические ошибки. Исправить такие ошибки можно разными способами:

• обращением с заявление в установленные сроки в муниципалитет;
• заявление об ошибке в Росреестр или судебный путь решения проблемы.

К старым ошибкам прибавляются новые, такие, как недавнее объединение баз данных ЕГРП и ГКН в результате которых по ряду объектом пропали сведения о владельцах и залогах, были искажены сведения о площади ЗУ или ОКС. Решение по исправлению технических ошибок владельцам собственности предлагается решать за свой счет, иногда такая процедура может затягиваться на долгий срок, даже в самых банальных случаях.

Некачественная кадастровая оценка и как результат успешные итоги по ее оспариванию вызывают беспокойство властей, которые не могут получить налоги и сформировать бюджет. Это подтверждается сведениями, опубликованными территориальными Управлениями Росреестра , где удается оспорить до 15-20% заявлений, в остальных случаях заявители идут в суд где удается отстоять до 70% исков. Как правило, суды назначают независимую экспертизу с привлечением судебного эксперта – оценщика, и соглашаются с ее результатами вынося решение о снижении стоимости в размере от 30% . Если не удается оспорить отчет ни в Комиссии, ни в суде, то в некоторых случаях можно предположить крайне недобросовестно подготовленный отчет.

Если с техническими ошибками, искажающими ГКО, более-менее ясно, то, как объяснить повышение кадастровой стоимости согласно перечню к Постановлению Правительства Москвы от 29.11.2016 N 789-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 28 ноября 2014 г. N 700-ПП» по результатам стоимость отдельных объектов недвижимости выросла в 3-4 раза, при том, что рыночная стоимость аналогичных объектов снизилась на 30-50%.

Налог на имущество уже сейчас может забирать до 10-15% от доходов, которые генерирует коммерческая недвижимость. Администрирование налогов совершенствуется, уклониться от неуплаты становиться проблематично  и многократно возросшая фискальная нагрузка может серьёзно дестабилизировать финансовое положение владельцев коммерческой недвижимости. Если повышение налогов на имущество растет, то логично было бы скорректировать ставки налогов на НДС или прибыль в сторону уменьшения, сформировать баланс интересов с представителями бизнеса и прочими правообладателями  собственности, но стремление  брить до синевы не ослабевает.