Продолжаем тему оптимизации налогообложения для владельцев нежилой недвижимости. Об тонкостях сдачи в аренду мы уже недавно поговорили, теперь перейдём к вопросам продажи нежилых помещений.
Фото с сайта lenta-ua.net
Будем считать, что все мы тут резиденты, уплата тридцатипроцентного налога никому не грозит, и выделим 3 основных ситуации по двум факторам – статусу гражданина и времени владения помещением.
При отсутствии признаков предпринимательской деятельности, связанной с этим помещением, физлицо имеет право в данном случае не платить НДФЛ (статья 217 НК РФ п.17.1), и даже декларацию ему подавать не нужно. Нежилое недвижимое имущество в законе определяется как «иное имущество», и с этим всё понятно. А вот с предпринимательской деятельностью может оказаться сложнее.
При продаже недвижимости налоговый орган получает информацию, где фигурирует только ФИО продавца. Но, конечно, налоговая может проверить, фигурировал ли продавец в последние 3 года как ИП (или юрлицо) и вёл ли он какую-либо хозяйственную деятельность по данному адресу. Если не фигурировал и не вёл, вопрос об уплате НДФЛ снимается. Даже если гражданин сдавал это имущество в аренду как физическое лицо, это не означает, что такова была его предпринимательская деятельность, хотя налоговый орган может в принципе попробовать доказать обратное. Однако, если гражданин, сдавая имущество, честно платил НДФЛ – государству, как правило, просто нет смысла возвращать одни налоги, чтобы заставить заплатить другие.
Но, предположим, у налоговой сложилось чёткое ощущение, что что-то тут нечисто и налоги явно недоплачены, Или, скажем, всплывает такой факт, что ещё 2 месяца назад гражданин был зарегистрирован в качестве ИП, сдавал отчётность, а потом вдруг раз – и закрылся. И продал помещение от физлица, владевшего этой недвижимостью больше 3х лет, как бы никакой деятельности там не ведущего и считающего, что никаких налогов оно, физлицо, платить не должно. Если налоговый орган в столь скорую трансформацию ИП не верит, обычно по адресу проданной недвижимости начинают искать следующее:
Если ничего этого за временными пределами сданной самим ИП отчетности не нашлось, то возразить на закрытие ИП и продажу недвижимости физическим лицом налоговикам будет, скорее всего, нечего. Ещё очень помогает доказать свой чисто физический статус наличие у бывшего ИП новой работы на момент продажи недвижимости.
Здесь же рассмотрим принципиальный вопрос о сроках владения именно нежилой недвижимостью. Если помещение и приобреталось (либо строилось) как нежилое – разночтений нет: срок считается с даты государственной регистрации вашего права собственности в Едином реестре. Но, если вы сначала купили квартиру, а затем перевели её в нежилой фон, срок считается иначе. С точки зрения закона жилое и нежилое помещение – разные объекты. И право не платить НДФЛ с продажи определяется для физического лица в данном случае моментом регистрации объекта в качестве нежилого помещения – 3 года считаются именно от этой даты.
В этом случае нужно платить НДФЛ в размере 13%. Статья 220 НК РФ предусматривает 2 возможности уменьшения этого налога:
Какие затраты могут включаться в расходы, кодексом конкретно не оговаривается. В Письме Минфина РФ Письме Минфина РФ № 03-04-05/7-607 от 26.08.2011 прямо сказано только, что это расходы непосредственно на приобретение помещения, то есть зафиксированные в сумме сделки, и подтверждённые расходы на перепланировку и перевод недвижимости в нежилой фонд. Хотя, если есть документально подтверждённые затраты на услуги риэлторов или на последующий ремонт, их тоже можно включить в расходы – обычно налоговые органы к этому не придираются. А вот если вы возьмётесь доказывать с какими-то чеками в руках, что израсходовали приличную сумму на ремонт собственными (или любыми другими незадокументированными) силами, вас в налоговой не поймут, так что лучше не пытаться.
Как видно, вторая схема уменьшения НДФЛ (доходы минус расходы) на практике оказывается более выгодной намного чаще, во всяком случае – если речь не идёт о совсем дешёвой недвижимости. Как и в первой рассмотренной ситуации, обе эти схемы уплаты НДФЛ исключают использование продаваемой недвижимости в предпринимательской деятельности. Что тут важно отметить – в принципе физическое лицо может иметь статус ИП, но если документальных подтверждений предпринимательской деятельности с данным объектом недвижимости нет и при регистрации в качестве ИП не указывались виды деятельности, связанные с продажей собственного недвижимого имущества, возможно, придётся заплатить именно 13% с положенными вычетами, а не 6%, как это было бы желательнее в некоторых случаях.
Для этого учёт доходов от этой деятельности должен осуществляться отдельно от других личных доходов. Тогда в общем случае НДФЛ с продажи не платится, а платится налог по УСН 6%.
Однако есть ряд тонкостей, которые могут работать в минус данному варианту продажи. Например:
Всё это решается, как правило, через суд, и что самое неприятное – какой-то чётко сложившейся практики в таких делах нет. В последнее время, правда, арбитражные суды потихоньку склоняются к единой позиции, что доход от продажи нежилого помещения, ранее использовавшегося в предпринимательской деятельности, облагаемой по УСН, также является предпринимательским доходом, не подлежащим обложению НДФЛ, независимо от заявленных при регистрации кодов ОКВЭД (соответственно Письму Минфина РФ от 12 августа 2010 г. N 03-04-05/3-452). Однако решения до сих пор выносятся противоречивые и – без привлечения дополнительных юридических кадров – зачастую, к сожалению, не в пользу ИП. В любом случае надо понимать, что вопросы, будете вы после продажи недвижимости работать как ИП или не будете, надо или не надо вам сдавать какие-то формы НДФЛ и платить его – отдельные вопросы, регулируемые отдельными нормативными актами, не имеющими отношения к продаже имущества ИП. Хотя при суде с налоговыми органами всё это может быть увязано ими в общий сложный клубок, в котором простому налогоплательщику порой нелегко разобраться сразу.
Первым делом, конечно, надо посчитать, какой вариант продажи нежилой недвижимости для вас выгоднее. Далее – заранее озаботиться документальным и бухгалтерским подтверждением выбранного варианта (в ситуации 1 – закрыть ИП в идеале не в год продажи, а раньше, и ликвидировать на случай проверки вообще «все видимые следы пребывания ИП на спорной территории»; в ситуации 3 – наоборот, запастись как можно большим количеством юридически значимых доказательств функционирования недвижимости в предпринимательских целях). Ну а дальше просто действовать по закону, будучи готовым, если что, защищать свою позицию в налоговых органах и в суде. Впрочем, если человек не готов к долгой череде судов и речь идёт о каких-то небольших для него суммах доплаты налога, можно и доплатить – в конце концов, чем биться два года в судах за сотню тысяч, многим предпринимателям проще за то же самое время спокойно «отбить» их на новых проектах. И пусть процветает родное государство! Может, ему эта сотня в самом деле нужнее, чем вам, или – тем паче – дорогим юристам, специалистам в таких делах…
Спасибо на подробную статью, но вот смутило одно обстоятельство. В третьей ситуации вы рассматриваете:
«Тогда в общем случае НДФЛ с продажи не платится, а платится налог по УСН 6%.»
Далеко не все предприниматели используют именно такую систему налогообложения, наверное, стоило как-то немного отразить особенности продажи нежилой недвижимости и для других систем.
1. Если предприниматель на ПСН, то такого вида деятельности как "продажа помещений" для ПСН не существует. Следовательно, помещение продаётся просто физлицом, и с продажи уплачивается НДФЛ 13%, т.к помещение использовалось в предпринимательской деятельности и никаких вычетов в таком случае не положено, независимо от времени владения.
2. Если ИП почему-то на ОСНО, уплачивается налог на прибыль и НДС. Начисление амортизации заканчивается с первого числа месяца после подписания Акта приёма-передачи (не гос. регистрации). С налогом на имущество более спорно, здесь Минфин сам себе противоречит - когда обязанность по уплате этого налога прекращается: с передачей имущества или с гос. регистрацией. Если разница принципиальна, можно попробовать первый вариант - после подписания ДКП и Акта, сославшись, например, на Письмо Минфина от 16.04.2004 N 04-05-06/43 "Об уплате налога на имущество организаций при выбытии основных средств" (хотя, скажем честно, большинство более поздних Писем того же Минфина говорят, что платить надо до гос. регистрации).
С этого года продать нежилое помещение стало труднее: БТИ "выгрузило" в кадастровую палату все свои сведения. И эти сведения не совпадают со сведениями кадастровой палаты и росреестра. Это может быть, конечно же, не у всех, но я и многие мои знакомые столкнулись с аналогичными проблемами именно с начала 2014 г. То есть, имея свидетельство о собственности на руках, мы не можем продать свое нежилое помещение, т.к. в кадастре отсутствуют о нем сведения, или сведения дублируются (т.е. на одно нежилое помещение два кадастровых номера). Вот сейчас пытаюсь разобраться во всех этих делах.
Да, ситуация знакома. Сейчас уже не так много проблем, но сначала года сложности были. Правда, стоит отдать должное чиновникам, свои ошибки признавали, и даже как-то старались идти на встречу по некоторым моментам. Единственное, просили индивидуально подходить с документами и разбираться на месте.
Это Вы про Москву говорите или про другой город? В Москве чтобы "индивидуально подойти разобраться с документами" я в декабре записалась на конец марта. Сейчас люди записываются на август.
Нет, в Москве не знаю. Я в г. Пскове по инстанциям ходила.
А то я уже было обрадовалась, что в Москве в кадастровой палате зашевелились, стали быстро реагировать и исправлять свои ошибки. А то гоняют людей по кругу "БТИ-кадастровая палата-рег.палата".
Ситуация с исправлением ошибок действительно печальная ((. Но она печальная во всех госорганах. Даже если ошибка только в Регистрационной палате, это всё равно многомесячные хождения. Разница только в том, что сейчас уже встать в очередь может стать многомесячной проблемой. Раньше для этого хватало недель.
Спасибо за интересную тему. В итоге, как не крути, без затрат не обойтись, как в материальном плане так и в моральном.
И Вам спасибо! Про затраты - если Вы насчёт налогов, то платить 6%по УСН - это нормально и совсем не много на самом-то деле. А если насчёт затрат по исправлению ошибок - ИХ ОШИБОК в 90% случаев! - то это, конечно, горе горькое. Вообще в последние годы родное государство вроде бы так хочет сделать как лучше, и оборачивается это такими огромными бюрократическими издержками, что в любую госконтору зайди - и просто дурно становится от количества писанины и согласований-персогласований, которыми они там занимаются. Что самое смешное, люди, которые там работают, в большинстве сами от этого не в восторге (взяткоёмких-то должностей всего процентов 10%, а остальные просто работают). Но у нас, если уж "вертикаль", то такая, что от края до края, глазом вширь не обоймёшь ))
А что с земельными участками под зданиями, где помещения расположены - какова их судьба если земельные отношения оформлены и если не оформлены?.
Вообще, без оформленных прав на землю права на здание не зарегистрируют. Обычно в этом случае ссылаются на положения земельного законодательства - по принципу "земля следует за судьбой здания". Правда, в этом аспекте еще от региона зависит.
Некоторые утверждают, что регистрировали землю и недвижимость на ней отдельно. Якобы в регцентрах такое проходило. Но тут слишком рискованно, очень много исков по этому поводу. Как альтернатива, если только попробовать разделить недвижимость на отдельные помещения и продать в таком виде, именно как отдельные помещения в нежилой недвижимости, а не как единый объект на земельном участке. Тут еще как-то можно обойти Земельный кодекс, где упоминается только о том, что земля следует за сооружением или зданием, а не за нежилыми помещениями. При такой форме продажи надо будет отдельные кадастровые паспорта оформлять на изолированные части (помещения) в здании.
Если земельные отношения оформлены как право собственности, участок продаётся в обязательном порядке вместе с помещением (зданием). НДФЛ в этом случае зависит от времени владения: больше 3х лет - не платится; меньше 3х лет - платится 13% с вычетом.
Если собственность долевая (то есть продавец владеет отдельным помещением и соответствующей его площади долей земельного участка), то первичным правом выкупа обладают другие дольщики. И перед продажей третьему лицу продавец обязан сперва письменно предложить выкупить его долю другим дольщикам, потом подождать месяц - если никто не выразил желания, можно продавать свободно.
Если земельные отношения оформлены как аренда, то при продаже здания (помещения) вообще ничего не меняется. Аренда перехдит к покупателю автоматом, право выкупа земли теоретически тоже, и это его проблема - пользоваться этим правом или нет.
Очень интересная статья. Взял все три ситуации, рассчитал налоги (в СПб) для ФЛ и для ИП по УСНО 6%. Очень сложно сказать какая будет инфляция и какая будет стоимость недвижки через 3 года, но для условного примера поставил примерные данные. Получилось следующее - общая сумма налогов (как ежегодных, так и при продаже) от самой высокой к более низкой:
1. Физлицо, продающее свой объект до истечения 3-х лет (учтен НДФЛ 13% в год + НИФЛ + НДФЛ с продажи с учетом имущественного вычета). Сложно сказать, но ведь вычет могут и не принять. Тогда сумма вообще катастрофична
2. ИП по УСНО. 6% при продаже конечно велики, но зато большая экономия по ежегодным платежам, ЕСЛИ возможно вычитать НИФЛ. Это кстати большой вопрос: я вот так и понял - платит ИП с УСНО НИФЛ или нет. а с патентом?
3. Близкая сумма к предыдущей ситуации, но ниже: физлицо платило ежегодно больше, но при продаже умудрилось воспользоваться правом 3-летнего пользования. Риски: а) При 4 годах и выше уже невыгодно б) могут сказать что вел предпринимательскую деятельность. Думаю, что Вы правы и договор аренды "зачистить" не получится и откажут.
Мой вывод - открывать мне в будущем ИП для недвижки или нет сильно будет зависеть от того даст государство возможность ИП не уплачивать налог на имущество или нет.
Если даст - то бог с ними 6% от суммы продажи, если ты 2% в год от кадастровой стоимости экономишь - для хорошей новостройки кадастровая стоимость будет близка к продажной.
Если же нет - то скорее всего выгоднее будет видимо оформлять патент и доказывать что сдача по патенту не предпринимательство.
Добрый вечер! Требуется консультация. Как с Вами связаться? oaostm@rambler.ru
Статья действительно интересная, спасибо. Однако кое-что в моем сознании не стыкуется.
Оговорюсь сразу, налоги - больная тема и чужая территория)
«индивидуальный предприниматель продаёт нежилое помещение, используемое им в предпринимательской деятельности. Для этого учёт доходов от этой деятельности должен осуществляться отдельно от других личных доходов. Тогда в общем случае НДФЛ с продажи не платится, а платится налог по УСН 6%.»
«Когда выгода для налоговых органов ощутима, они могут вытягивать 13% вместо 6% под любыми предлогами: »
где выгода от 6%? По моим подсчетам ИП на УСНО 6% заплатит 2 250 000х0,06=135 000, против 97 500 (а если физик еще и ремонт подтвердит на 500 тыс, то и еще меньше). Налог на недвижимость с 1 января и обязательные платежи в фонды делают необходимость доказывания ведения предпринимательской деятельности бессмысленным. ни "доходы" ни "доходы уменьшенные на величину расходов" не вызывают больше интереса. Планирую рекомендовать соседу сдавать под юр адреса как физик, позже сделать ремонт и продать, когда или если рынок оживет))
Я правильно рассуждаю, или где-то поторопился с выводами?
и еще мучает вопрос, на практике, если цена приобретения объекта ок 4 млн, и на ремонт будет затрачено 1-1,5 млн, а затем год-полгода объект будет сдаваться в "аренду" под юр.адреса, при продаже заминусовать расходы при наличии доков от подрядных организаций и соответственно фин документов на приобретение стройматериалов будет достаточно для уменьшения налоговой базы?
как-то слабо верится в доброту родного государства(((
Статья хорошая, все предельно ясно. Есть еще только моменты, когда ИП применяется УСН 15%.
Здравствуйте. У меня такая ситуация: купили квартиру в 2014 году. Перевели сами ее в нежилое помещение. Раздробили на три помещения. Некоторое время собственник осуществлял предпринимательскую деятельность, потом прекратил и закрыл ИП.Сейчас хотим продать одно из них. Цена примерно 2350000, сколько насчтиают налога?
