Если залоговый кредитор промолчал, то недвижимость должника продается уже без ипотеки

Решила написать очередной обзор по делу, в котором Верховный суд РФ, в общем-то, не изобрел велосипед, но все же сделал выводы, весьма полезные и актуальные. В Определении от 26.05.2016 № 308-ЭС16-1368 по делу № А53-13780/2015 судьи еще раз напомнили о том, что специальные правовые нормы (в данном случае законодательства о банкротстве) имеют приоритет перед нормами общими (положения ГК РФ). В результате предприниматель, который купил принадлежавшую компании-банкроту квартиру на торгах, "стряхнул" с нее обременение – ипотеку. В данном деле банк-кредитор на этапе конкурсного производства находился в "глухой обороне" и заявления о признании его залоговым кредитором и включении требований в реестр не подавал.

Главный вывод: если в ходе конкурсного производства залоговый кредитор не заявил об установлении соответствующего статуса и включении его требований в реестр, то предмет залога может быть продан на торгах, при этом право залога прекращается, а покупатель предполагается действовашим добросовестно.

Кому интересно: залоговым кредиторам, залогодателям, должникам по обязательствам, обеспеченным залогом, организаторам торгов, участникам торгов по реализации имущества банкрота.

Банк-кредитор не появился на стадии конкурсного производства

Индивидуальный предприниматель в счет обеспечения исполнения своих обязательств по кредитному договору передал в залог (ипотеку) банку квартиру. Спустя два года предприниматель был признан банкротом, открыто конкурсное производство, банк (залоговый кредитор) не заявлял о включении своих требований в реестр. В ходе конкурсного производства квартира с обременением ипотекой была продана на торгах обществу с ограниченной ответственностью.

Еще через три года обанкротилось и ООО, было открыто конкурсное производство, банк своих требований о включении в реестр как залогового кредитора снова не заявил. По итогам открытых торгов путем публичного предложения квартира была реализована индивидуальному предпринимателю. Последний обратился в суд с иском к банку с требованием погасить запись об ипотеке как нарушающую его права. Истец ссылался на то, что спорное имущество он приобрел на публичных торгах по продаже имущества несостоятельной организации, в силу чего действие ипотеки прекратилось.

Суд округа выступил за сохранение ипотеки имущества, проданного с торгов

Суды первой и апелляционной инстанции требования предпринимателя удовлетворили, руководствуясь положениями Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", а также п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя". Судьи решили, что реализация заложенного имущества в рамках дела о банкротстве организации влечет за собой прекращение ипотеки и в том случае, если залоговый кредитор не заявлял требования о включении в реестр.

Однако арбитражный суд округа с такими выводами не согласился, судебные акты по делу отменил, в удовлетворении иска отказал. Кассационная инстанция указала, что исчерпывающий перечень оснований для прекращения права залога приведен в ст. 352 ГК РФ, но наличие таких оснований нижестоящие суды не установили. Деньги, уплаченные покупателем за квартиру, не были переданы залогодержателю – банку, значит, обязательство, в целях обеспечения которого была установлена ипотека, не исполнено. Кроме того, при продаже предмета залога вследствие сохранения основного обязательства сохраняется и право залога. Так как банк-залогодержатель не обращался с заявлением об установлении требований в деле о банкротстве залогодателя, его требования за счет заложенного имущества не удовлетворены, суд округа пришел к выводу, что ипотека спорной квартиры после завершения конкурсного производства не прекратилась.

При продаже предмета залога на торгах запись о залоге аннулируется, если банк «забыл» про свои требования к должнику

Истец обратился за справедливостью в Верховный суд РФ и выиграл дело. Судьи обратили внимание на то, что в случае несовершения кредитором действий по установлению своих требований в деле о банкротстве, данные требования по завершении конкурсного производства признаются погашенными. Закон не содержит исключений из этого правила для каких-либо требований к банкротящейся организации, в том числе и для тех, которые обеспечены залогом имущества должника. Поэтому и в постановлении Пленума ВАС РФ № 58, на которое ссылались суды первой и апелляционной инстанции, разъяснено, что в такой ситуации заложенное имущество реализуется с торгов в общем порядке, без необходимости получения согласия залогового кредитора на продажу предмета залога. При этом право залога прекращается.

Наличие в гражданском законодательстве конкурирующих норм о праве следования (п. 1 ст. 353 ГК РФ) в данной ситуации во внимание не принимается, поскольку специальный закон, имеющий приоритет над общими нормами частного права, содержит иное правило, устанавливающее прекращение залога.

Судьи также напомнили, что покупатель имущества на торгах по умолчанию является добросовестным. При проведении торгов в конкурсной документации содержалось условие, согласно которому запись об имеющейся ипотеке подлежала погашению после продажи квартиры. Потому покупатель квартиры вправе был рассчитывать на приобретение имущества, не обремененного залогом.