Квартира сдается в аренду: как платить налоги, если собственников несколько

Привет всем! Продолжая тему уплаты налогов с доходов, полученных за сдачу в аренду квартиры (первый и второй пост этой серии), затрону еще один важный вопрос. Нередко жилое помещение находится в долевой собственности. Какие нюансы возникают в такой ситуации? Может ли ИП, являющийся одним из долевых собственников сдавать в аренду такое помещение?

Согласно п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ передача жилого помещения для проживания осуществляется по договору найма, заключаемому с физическим лицом.

Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В частности, собственник имеет право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

При этом в соответствии с п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Однако тот факт, что лицу принадлежит доля в праве общей собственности на имущество, не позволяет ему распоряжаться таким имуществом либо его частью по своему усмотрению.

Участник долевой собственности в силу положений ст. 209 ГК РФ, а также п. 2 ст. 246 ГК РФ может распорядиться только принадлежащей ему долей в праве с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли при ее возмездном отчуждении.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Передача в аренду части имущества, находящегося в общей долевой собственности, без согласия всех ее участников противоречит данной норме ГК РФ.

Таким образом, для передачи индивидуальным предпринимателем в аренду (внаем) части жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, необходимо наличие согласия других собственников такого жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, на сдачу части жилого помещения внаем. Другие части жилого помещения могут быть сданы внаем их собственниками, также с согласия всех участников.

Эта ситуация отразится на налогообложении ИП исключительно в части получаемых им сумм, которые будут пропорциональны сдаваемой им в аренду части жилого помещения.

Поскольку налоговые обязательства тесно связаны с личностью налогоплательщиков, при сдаче всей квартиры в аренду, каждый из участников будет должен уплатить в бюджет соответствующие налоги (ИП — в соответствии с выбранной им системой налогообложения в части получаемого прибыли, физические лица — НДФЛ в части дохода от сдачи внаем их долей в этом жилом помещении).

Другие статьи из серии публикаций о налогообложении при сдаче квартиры:

Выгодно и законно сдать квартиру: нужен ли статус ИП

ИП сдает квартиру в аренду: примеры расчетов налога для разных систем налогообложения