Границы земельного участка и споры о них

Часть 2 ст. 9 Конституции закрепила возможность нахождения земли в частной собственности. Впервые определение понятие земельного участка появляется в ч. 3 ст. 1 Закона «О государственном земельном кадастре» от 02 января 2000г. №28-ФЗ. Границы земельного участка должны были быть описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом. Описание границ земельных участков, их отдельных частей включалось в Единый государственный реестр земель (ч. 2 ст. 14 Закона от 02 января 2000г. №28-ФЗ). Единый государственный реестр земель представлял собой документ, который был предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков. Согласно п. 6 Положения о Федеральной службе земельного кадастра России, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации №22 от 11 января 2001г., уполномоченным органом на описание и удостоверение границ земельных участков на тот момент времени являлась Федеральная служба земельного кадастра России и ее территориальные органы. Федеральная служба земельного кадастра России организовывала на основании решений уполномоченных органов межевание земель с установлением (восстановлением) на местности и техническим оформлением границ земельных участков. Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06 сентября 2000г. №660, предусматривали присвоение кадастрового номера каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежали государственной регистрации в ЕГРП. Присвоение кадастровых номеров осуществлялось после проверки представленных документов о межевании ранее учтенных земельных участков и проведения на основе заявки кадастровых работ по формированию вновь образованных земельных участков. Таким образом, по задумке законодателя кадастровый учет земельных участков в обязательном порядке сопровождался установлением и закреплением их границ.

Закон «О государственном земельном кадастре» от 02 января 2000г. №28-ФЗ с 17 мая 2008г. утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 13 мая 2008г. №66-ФЗ. Согласно ст. 21 Закона №66-ФЗ от 13 мая 2008г. до 1 ноября 2008г. вместо изготовления, утверждения и использования схем расположения земельных участков на кадастровых планах или кадастровых картах соответствующих территорий допускались изготовление, утверждение и использование проектов границ земельных участков. Проект границ земельного участка, утвержденный в установленном порядке, признавался действительным и имел равную юридическую силу с утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Видимо, осознавая невозможность добиться единообразия в документировании и описание характеристик земельных участков, законодатель идет на послабления и разрешает определить земельные участки разными способами.

24 июля 2007г. был принят Федеральный закон от №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Пунктом 1 ст. 45 Закона от 24 июля 2007г. №221-ФЗ признавался юридически действительным государственный кадастровый учет или государственный технический учет объектов недвижимости, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Закона от 24 июля 2007г. №221-ФЗ или в переходный период его применения. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный технический учет которых не осуществлен, но права собственности на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также считались ранее учтенными объектами недвижимости. Статья 6 Закона от 21 июля 1997г. №122-ФЗ предоставляла обладателям прав на недвижимое имущество, возникших до момента вступления в силу Закона от 21 июля 1997г. №122-ФЗ, возможность выбора регистрировать ли такие права. Подобные права признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Данный подход был подтвержден в ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», действующей в настоящее время. Такое регулирование обеспечило наличие земельных участков, учтенных в ЕГРП и ГКН, а позже в ЕГРН, без установления их границ. В Земельном кодексе и Федеральном законе от 13 июля 2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» земельный участок продолжает определяться через наличие у него границ. В силу п. 4 ст. 5 Федерального закона от 22 декабря 2014г. №447-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 1 января 2018г. государственная регистрация прав на земельный участок оказывалась невозможной до внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о границах земельного участка. В настоящее время эта норма утратила силу, действует Федеральный закон от 13 июля 2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который напрямую не запрещает проведение государственной регистрации в отношении земельного участка до отражения сведений о его границах в ЕГРН.

С принятием Федерального закона от 13 июля 2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» появилась процедура уточнения описания местоположения границ земельного участка, если имеющиеся о нем в ЕГРН сведения не соответствуют установленным на основании Закона от 13 июля 2015г. №218-ФЗ требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (ч. 1 ст. 43 Закона от 13 июля 2015г. №218-ФЗ). Местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей. В отношении земельных участков, местоположение границ которых в соответствии с федеральным законом считается согласованным, осуществляется государственный кадастровый учет в связи с изменением характеристик объекта недвижимости. Правообладатель земельного участка получает возможность полноценного описания принадлежащего ему объекта в ЕГРН, только "уточнив" границы земельного участка. На практике соблюсти процедуру согласования границ удается немногим, погрешность используемой кадастровыми инженерами аппаратуры, тщательность работы кадастровых инженеров обеспечивают наполнение ГКН, а позже ЕГРН сведениями о границах земельных участков, которые налагаются друг на друга. Растет число приостановлений и отказов во внесении в ЕГРН сведений о границах земельных участков.

Статья 61 Закона от 13 июля 2015г. №218-ФЗ предусматривает возможность наличия в ЕГРН ошибок и делит такие ошибки на технические и реестровые. Техническая ошибка представляет собой несоответствию сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРН. Реестровая ошибка заключается в воспроизведении в ЕГРН ошибки, содержащейся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, или ошибки, содержащейся в иных документах, направленных или представленных в орган регистрации прав. В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда. Положение об исправлении реестровой ошибки только по решению суда в случае, когда изменение может затронуть интересы третьих лиц, фактически парализовало внесудебный механизм исправления реестровой ошибки. Законодателем не проводится деления между исправлением реестровой ошибки, которое должно происходить в порядке административного судопроизводства по КАС, и разрешением в исковом порядке спора о границах земельных участков между правообладателями соседних земельных участков.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 07 октября 2015г. по делу №305-КГ15-7535 сказано, что «когда имеются пересечения (наложения) земельных участков, сведения о границах одного из которых внесены в государственный кадастр недвижимости, а другого подлежат уточнению, то требования заявителя в таком случае подлежат рассмотрению по правилам искового производства как требование об установлении границ земельного участка».

Определением от 17 июня 2015г. №305-КГ15-6273 отказано в передаче кассационной жалобы по делу №А41-45776/13 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. Нижестоящие суды посчитали надлежащим способом защиты права заявление об установлении границы земельного участка и ненадлежащим способом защиты права признание отсутствующим права собственности, признание недействительными сведений Государственного кадастра недвижимости в случае, когда между сторонами существует спор о границах, не урегулированный в результате согласования местоположения границ земельного участка.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 4 октября 2016г. по делу №А41-104233/15 указано, что «оспаривая результаты лесоустройства в части отнесения земель спорных земельных участков к землям лесного фонда, заявитель фактически оспаривает право собственности Российской Федерации, как собственника земель лесного фонда. Кассационная коллегия считает, что суды пришли к обоснованному выводу о том, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты, так как между сторонами имеется спор о праве. Суды правомерно указали, что материалы лесоустройства фактически представляют собой документы, содержащие характеристики объекта недвижимости, то есть являются технической документацией, в данном случае земель лесного фонда, и не обладают признаками властного характера, а лесоустройство, не является каким-либо единым документом, а включает в себя обобщающие сведения о землях лесного фонда, содержащиеся в различных материалах, в связи с чем, лесоустройство не может являться самостоятельным предметом спора. Таким образом, исходя из характера возникших между сторонами правоотношений, принимая во внимание наличие пересечения границ земельных участков, принадлежащих заявителю, и границ участков, входящих в лесной фонд, как правомерно указали суды, заявитель вправе требовать защиты своих прав и законных интересов путем предъявления материально-правового требования, а не путем оспаривания результатов лесоустройства, которое может и должно оцениваться судом в качестве одного из доказательств в рамках спора о праве.».

Тем не менее, Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 08 ноября 2016г. по делу №А41-15293/16 оставлены в силе судебные акты об удовлетворении требований о признании незаконным решения; обязании восстановить в сведениях государственного кадастра объектов недвижимости сведения о земельном участке, обязании принять решение об осуществлении кадастрового учета изменений в отношении земельного участка в сходной ситуации.

В Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 21 января 2016г. по делу №А41-19397/2015 указано, что  «комитетом не заявлен иск об истребовании земельного участка (части земельного участка) из чужого незаконного владения, при этом, рассматривая непосредственно заявленные требования о проверке законности осуществленного кадастровой палатой учета земельного участка, суды правомерно определили круг обстоятельств, подлежащих доказыванию, и пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.».

В Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 11 декабря 2013г. по делу №А41-1817/13 суд прямо делает вывод, что «требование об установлении границ земельного участка является спором о праве. В соответствии со статьей 305 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подлежит защите наравне с иными правами. По смыслу статьи 12 ГК РФ определение законом способов защиты гражданских прав направлено, в первую очередь, на максимальное восстановление нарушенного права. Перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим, и защита прав может быть осуществлена иными способами, предусмотренными законом. Исходя из изложенного, суды обоснованно посчитали, что защита права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка истца может быть осуществлена путем уточнения границ лесного участка на местности.».

Впервые такой способ защиты права как установление границ земельного участка был предложен в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010г. Применим ли он сейчас? Следует ли подавать иск к землепользователю смежного земельного участка об определении границ земельных участков или в порядке административного судопроизводства исправлять реестровую (ранее кадастровую) ошибку?