Самовольная постройка: новые приключения статьи 222 ГК РФ

С 1 сентября 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Оставим за кадром изменения, касающиеся Крыма и Севастополя – но неужели опять что-то поменялось по самовольной постройке? Давайте заглянем!

Читайте о поправках в ГК РФ с 1 января 2017 года.

Статья 222 ГК РФ парадоксальна от рождения. Расположившись в главе 14 ГК «Приобретение права собственности» среди способов приобретения права собственности, она тут же отгораживается от соседей фразой:

«Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности».

Вроде как – «я не с ними». Подлежит сносу!

Кстати, сносили одно время довольно активно – например, домик, построенный до революции, с мотивировкой «отсутствует разрешение на строительство» (участок, помнится, был нужен под строительство торгового центра).

Вместе с тем, начавшись за упокой, статья в изначальной редакции продолжалась за здравие:

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку

Типичный отечественный забор — берём дыру и обшиваем её досками! – радостно воскликнула общественность, дочитав.

И вся страна бросилась строить, не дожидаясь землеотводов. Было от чего: я как-то, ради интереса, подсчитал длительность всех юридических процедур, необходимых в то время у нас в городе для получения земельного участка в аренду под коммерческую застройку. Получилось, что если с документами пойдёт по инстанциям лично мэр, и ни одного лишнего дня не будет потрачено на пробег почты, перенос бумажки из кабинета в кабинет или просто на «специалист сейчас в отпуске», всё займёт восемь месяцев. Сколько занимало то же самое у простых смертных — понятно. Неудивительно, что застройщики в подобных условиях предпочитали сначала возвести здание, а потом уже дооформить документы на участок. На крайний случай, оставались в качестве живого щита люди, заплатившие за квартиры в «самовольной» новостройке и зачастую фактически в неё вселившиеся. «Узаконим самоволку» — стало одним из самых распространённых предложений юридических услуг. Все или практически все вновь возводимые объекты начинали свой путь с «самоволки» — землеотвод оформлялся за время строительства, а нередко и по его завершении. Ненормальная, на самом деле, ситуация, когда быстрее построить здание, чем оформить бумаги, вызвала к жизни другую ненормальную ситуацию.

С 1 сентября (знаковый, похоже, день для статьи 222 ГК) 2006 года всё изменилось. Гайки закрутили резко и кардинально. Дыру — абзац 1 пункта 3, про признание права за лицом, впоследствии получившим участок – вычистили под корень. После показательного сноса пары почти готовых шестнадцатиэтажек стало ясно – это не случайность, а направленная политика. Бросившиеся было искать новые лазейки довольно быстро это поняли, и волна самовольной застройки сошла на нет.

Но это история. Что же мы видим сегодня?

Прежде всего, интереснейшую, без преувеличения, судебную практику последнего года — полутора. Причём – на самом высоком уровне. Сначала Президиум Верховного Суда утверждает Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (19.03.2014), где путём системного толкования приходит к выводу, что отсутствие такого титула, как аренда, в списке пункта 3 статьи 222 (право собственности, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование) – оказывается (!) — не препятствие для признания права собственности на самовольное строение за новоиспечённым арендатором:

Право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан

и

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан

За Верховным Судом следует Конституционный (определения от 29.01.2015 № 101-О и от 24.03.2015 № 658-О), подтверждая эту позицию.

Получается, не надо сносить? Возвращаемся на отметку «до 1 сентября 2006 года», уповая на состоявшееся за эти годы отвыкание народа от «самоволки»?

И вот он – долгожданный закон об изменении статьи 222, вступающий в силу тоже с 1 сентября (правда, 2015 года). Где там слово «аренда»? Ищем. Ищем… Не видим!

Так, а что же тогда поменялось?

Конкретизировали определение – это поддерживаю.

Определили условия признания права собственности на самовольную постройку:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан

Ничего принципиально нового, но в целом позитивно: особенно хорошо, что «на день обращения в суд» — даёт возможность устранить изначальные недостатки.

Регламентировали процедуру: как и в каких случаях сносить самострой по решению органов местного самоуправления. Целый новый пункт (четвёртый) под это отвели. Про оповещение о предстоящем сносе в Интернете (модный тренд!) и на информационном щите на соответствующем земельном участке не забыли. Бесхозные сараи неизвестного происхождения («всегда здесь стояли») не обошли вниманием (последний абзац пункта 4 – «в случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено…») – кстати, хороший зачин для очередной расправы над стихийными гаражами.

А про аренду – ничего! Как значилось в списке «в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании» — так и осталось. Только к обладателям этих титулов, если прочитать пункт третий внимательно, и относится вновь появившееся «если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта» — чему, вырвав из контекста, многие уже обрадовались. Зря: как и раньше — никакого арендатора.

Не думаю, что ситуация, когда суды в отдельных случаях признают за арендатором возможность приобретения права собственности на самовольную постройку, а закон этого, вообще-то, не позволяет, возникла случайно.

Ключевые слова здесь – «в отдельных случаях». Если посмотреть на те конкретные дела, где арендаторам повезло, мы увидим незначительные по масштабу споры с участием физических лиц, отстаивающих старые гаражи. (В этом плане показательно ещё определение Верховного Суда от 30 июня 2015 г. N 5-КГ15-70, где к такого рода самовольной постройке применили правила о приобретательной давности.)

Как это нередко происходит в последнее время, суды позволяют себе «раздвигать» рамки закона, игнорируя букву, когда видят в этом целесообразность и (не побоюсь этого слова) справедливость. Защитить инвалида, ветерана войны, от сноса гаража – суду дозволено. Как говаривал принц Флоризель в известном фильме: «беря на себя миссию правосудия, где-нибудь да нарушишь закон». Говорить же о возвращении арендатора в список возможных претендентов на самовольную постройку на этом основании можно лишь с существенной долей допущения, и уж точно ни в коем случае не стоит уповать на якобы изменившуюся обстановку коммерческим застройщикам. Как бы ни ликовали некоторые коллеги, читая обзор практики Верховного Суда, ни одного случая признания права собственности на поспешно возведённый на «недоарендованном» земельном участке серьёзный объект, вроде многоквартирного дома, пока нет. И скорее всего – не появится. Свидетельство тому – оставшийся в неизменности список титулов в п.3 статьи 222 ГК РФ. Развязывая руки для необходимых случаев нижестоящим судам актами Верховного Суда и Конституционного Суда, власть позаботилась, чтобы в прочих случаях у судьи всегда была наготове буква закона как нерушимое основание для отказа в иске арендатора о признании права собственности на самовольную постройку.