«Лженедвижимость» и судебная практика

Всем привет!

Помню, как много уже лет назад, зимой (что немаловажно) пришёл в офис пред-предшественника нынешнего Росреестра (кажется, тогда это называлось у нас Регистрационной палатой) вполне себе солидный и адекватный дяденька — вновь созданную недвижимость регистрировать.
— Что за недвижимость? — интересуется регистратор. — Здание, сооружение?
А дяденька отвечает:
— Лыжня.

Регистратор, конечно, в отказ — где это видано, чтобы лыжню как недвижимость регистрировали? Да не тут-то было! Клиент оказался подкованный: с частью первой Гражданского кодекса в «дипломате».
- Вот, смотрите. Статья сто тридцатая, пункт первый. Недвижимость – это «…все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства…» — перечень не закрыт. Лыжня точно подходит!
К земле не придраться — участок в аренде под лыжную базу, назначение — соответствует. Разрешения на строительство вроде не требуется. Отказать под предлогом «технически невозможно формирование кадастрового номера», как в недавнем случае с «предприятием» из дюжины машин такси и диспетчерской на базе «ПАЗика» — не получится: земельный участок, опять же, имеется, и формированию номера ничего не препятствует.

И вообще — видали недвижимость и постраннее. Самолёты с морскими судами, например: во второй абзац того же пункта статьи сто тридцатой загляните — шустрая такая недвижимость. Чем лыжня хуже? Ну и что, что растает весной! В кодексе ведь об этом не сказано.

Спорить трудно. Принятое когда-то решение объявить недвижимостью воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты — вообще крайне сомнительное. (Космические объекты, кстати, в редакции части первой ГК РФ от 30.12.2015 из списка недвижимости потихоньку изъяли — к вящей радости поборников здравого смысла). Правовой режим этой недвижимости «по закону» всё равно от недвижимости «по природе» кардинальным образом отличается (вплоть до абсолютно другого порядка государственной регистрации). Никто ведь не берётся серьёзно утверждать, что при приобретении самолёта покупатель может претендовать на земельный участок под ним – правда? Так что с искренним восторгом восприняли «недвижимость по закону», пожалуй, только нотариусы: на обязательном тогда нотариальном удостоверении сделок с плавающей и летающей недвижимостью зарабатывались состояния. Остальные пожали плечами в некотором недоумении. Ну распространили бы на такие объекты отдельные, нужные, элементы правого режима недвижимости — и хватит, зачем их в недвижимость-то определять?

На таком фоне, и вправду, даже лыжня может объектом недвижимости показаться. И не только лыжня. Что только за минувшие годы в качестве объектов недвижимости не пытались зарегистрировать! И навесы, и заборы, и асфальтовое покрытие, клумбы, дороги, оросительные канавы, кусты смородины, машино-места…
Часть попыток увенчалась успехом: где-то тактическим (удалось получить свидетельства, но позднее практика изменилась, и сейчас регистрацию таких объектов в качестве недвижимых постепенно аннулируют), а где-то дошло до внесения изменений в законодательство.

Я имею в виду, в первую очередь, даже не скандально известные машино-места (гениальное изобретение торговцев недвижимостью — продавать отчерченные краской прямоугольнички на асфальте). Единый недвижимый комплекс (статья 133.1 ГК РФ) в качестве единого объекта недвижимости — фикция не меньшая, если не большая, чем машино-места, но очень нужная, на самом деле: связистам, энергетикам, транспортникам. Помню, как для линий связи и электропередачи приходилось проводить техническую инвентаризацию каждой опоры и оформлять всё отдельно – затраты денег, времени и труда были колоссальные, а самое главное, абсолютно ненужные. Поэтому «единый недвижимый комплекс», например, в виде «районной АТС на 10 000 номеров», со всей его преимущественно движимой по природе своей «начинкой» я лично воспринимаю как фикцию крайне полезную.

Что касается «машино-мест» (слово-то какое, товарищ Шариков!), то эти изменения в ГК РФ (Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступает в силу в части «машино-мест» с 01.01.2017 г.) лоббировались давно (в основном, на почве расширения рынка этих самых «машино-мест» в Москве и роста их стоимости), были вполне ожидаемы и протеста не вызвали. Благо, приняты они крайне грамотно с точки зрения законодательной техники: в составе «большого летнего пакета» и вместе с гораздо более значимыми поправками, нейтрализующими статью 317.1 ГК РФ, и возвращающими в нормальное состояние статью 395 ГК РФ. Ясно, что красиво обозначенные как «предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений» - вроде как разновидность помещений – «машино-места», в действительности, никаких границ, кроме воображаемых (обозначенных в кадастровых планах и краской на асфальте), иметь не будут. Фикция? Ну так ведь и земельные участки, в таком случае — фикция, — возражают апологеты машино-мест. Зато — отвечающая потребностям рынка.

Может, они даже правы. Надо подсказать банкам (у них тоже лоббисты не слабые) — пусть предложат ещё «банкомато-места», чтобы с договорными конструкциями при размещении своей техники не мудрить. А там – коляско-места, кофемато-места, самокато-места… далее везде. Был бы спрос.

По другим направлениям, наоборот, недвижимость отступает, как ледники. Заглянем в свежую практику. Для начала — в Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 2 июня 2016 г. № 306-ЭС15-20155, которым признано отсутствующим право собственности на весьма примечательный «объект недвижимости» (в кавычках – потому что недвижимость эта, разумеется, мнимая) — сосновые деревья в количестве 1733 шт. Интереснейшее, что можно наблюдать в этом определении — контраст между судебными актами 2007 года (о признании права собственности на многолетние насаждения как на объекты недвижимости) и 2016 года (о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности). Пожили тамошние белки в дуплах недвижимости — и хватит.

Вообще, многолетние насаждения исчезли из статьи 130 ГК РФ ещё в редакции от 18.12.2006 года (вступила в силу с 01.01.2007) – но розданные до этого (по всем правилам!) свидетельства на сосны и смородиновые кусты никуда не исчезли. Вот и приходится судам каждый раз маяться над мотивировочной частью. Хорошо, когда регистрация права, как в приведённом случае, произошла после исключения многолетних насаждений из перечня недвижимости (хотя под признаки, приведённые в статье 130 ГК РФ они всё равно подпадают, вот ведь притча!). А если нет?

Тогда надо цепляться за что придётся, как в Апелляционном определении Тамбовского областного суда от 02.07.2014 по делу № 33-2424/2014 по иску о признании права собственности на яблоневые, ягодники и насаждения рябины: исковое заявление оставлено без движения, поскольку истцом не представлен… технический паспорт объектов насаждений плодового сада.

Или – ещё лучше – Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.09.2015 № Ф08-5868/2015 по делу № А32-43073/2013. Мотивировка постановления, оставившего в силе постановление апелляционного суда (вопреки решению суда первой инстанции) о признании отсутствующим зарегистрированного права на виноградники, просто подкупает:

«Оставшиеся кусты виноградника не плодоносят, имеют 100% износ и как объект хозяйствования насаждения виноградников сорта "Первенец Магарача" в количестве 3865 штук, посаженных в 1992 году, восстановлению не подлежит, в связи с чем исключено использовать данные насаждения виноградников в соответствии с их назначением».

ТЕ САМЫЕ кусты, которые некогда регистрировались в ЕГРП — вымерзли, а новые — не считаются. Всё, завяла ваша недвижимость!

Нет предела человеческой изобретательности… Как в придумывании «недвижимых объектов», так и в обосновании их отсутствия.

Но вернёмся к практике совсем свежей. Наиболее интересная часть затронутой темы, с точки зрения хозяйственной жизни – это, конечно, дороги. И тонкая грань, отделяющая дорогу как объект недвижимости от объекта благоустройства как не имеющей самостоятельного значения принадлежности земельного участка. Нащупать эту грань в каждом конкретном случае – задача экспертов. Толщина щебёночной подушки и асфальтового покрытия – вот главные аргументы, решавшие до сих пор вопрос отнесения или неотнесения такого рода объектов к недвижимости. Но наметилась и ещё одна тенденция, представляющаяся интересной.

Заглянем в два дела.

Первое — определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 10 июня 2016 г. № 304-КГ16-761. Оно примечательно типичностью ситуации: с советских времён (1962 год) на территории завода остались внутренние дороги и площадки, все вместе (с присовокуплением газонов) обозначенные как «благоустройство инженерного корпуса и предзаводской территории» и зарегистрированные как объект недвижимости. И конечно, между правопреемником завода и купившим часть заводских зданий новым собственником возникает конфликтная ситуация. «А платите-ка нам за проезд к вашим зданиям по нашим дорогам. И за стоянку ваших машин на наших площадках – не забывайте». Ожидаемо и узнаваемо – потому как по всей стране повторяется в тысячах случаев.

Так на что же здесь следует обратить внимание? А на то, что признавая объект недвижимости отсутствующим, суд исходит не столько из его технических параметров (а «лжедороги», особенно старые советские, могут быть построены очень даже на совесть – ничуть не хуже обычных дорог), сколько из функционала:

«выполняет не самостоятельную функцию по отношению к иному недвижимому имуществу ответчика, а обслуживает это имущество, создает места для стоянки автомобильного транспорта и озеленения территории».

Скольким случаям в той или иной степени законного вымогательства со стороны «собственников» такой лженедвижимости это может положить конец? Лично знаю как минимум три!

В подтверждение не единичности данного решения, а наличия некоторой тенденции, смотрим второй — очень хочется написать «прецедент», но пока воздержусь — случай: пункт 6 из практики Судебной коллегии по экономическим спорам Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2016), утвержденного Президиумом ВС РФ 06.07.2016 г. (Определение № 308-ЭС15-15218). Да, речь в данном конкретном случае идёт не о дорогах, а о некой непонятной для профана в сельском хозяйстве «инженерной рисовой системе» (как я понимаю, это некие мелиоративные сооружения), однако общий вывод суда достоин помещения на скрижали судебной практики в качестве универсального руководства к действию:

«В случае, когда объект создан исключительно в целях улучшения качества и обслуживания земельного участка и не обладает самостоятельным функциональным назначением, он является неотъемлемой частью земельного участка и не может быть признан объектом недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации».

Канавы, заборы и кусты смородины – вкупе с лыжнями, клумбами и внутризаводскими дорогами – трепещите! За вами идут!