Сервитуты – наше будущее?

Привет, коллеги! Каждый, кто хотя бы вполглаза следит за ходом реформы российского гражданского законодательства и интересуется дальнейшей судьбой Законопроекта № 47538-6 о внесении изменений в Гражданский кодекс, принятого в первом чтении 27 апреля 2012 г., не мог не отметить, что после раздробления законопроекта на части из всего огромного массива предлагавшихся изменений самый трудный путь выпал разделу о вещных правах. Вероятно, этот путь будет и самым долгим, поскольку по второй из оставшихся частей (о финансовых сделках) работа явно продвигается, а вот новая редакция раздела II ГК РФ «Вещное право», что называется, зависла. Последнее серьёзное движение там происходило в 2015 году, когда проводились достаточно масштабные обсуждения законопроекта, но видимого результата не появилось.

В принципе, всё понятно: не время. Не та экономическая обстановка, чтобы внедрять что-то новаторское (даже если эти новации происходят ещё из римского права). Коренным образом изменять систему вещных прав сейчас вряд ли кто-то будет.

Но это вовсе не означает, что поправки умерли. Существует же испытанный, проверенный метод: есть слона по частям. Собственно, на большом Законопроекте № 47538-6 эта тактика как раз и была успешно опробована. Весьма вероятно, что после принятия пакета поправок по финансовым сделкам дальнейшая работа над законопроектом по вещным правам перетечёт в русло дробления на более или менее крупные блоки. И начать будет целесообразно не с изменения системы вещных прав в целом или с введения «права застройки» как весьма спорной реинкарнации римского суперфиция, а с конкретизации и совершенствования норм о тех вещных правах, которые уже предусмотрены законодательством, но положения, о которых некогда разрабатывались по минимуму, по остаточному принципу. Например, о сервитутах.

Сервитуты в отечественном законодательстве сегодня находятся на положении не то бедной сиротки-воспитанницы, не то индейцев в резервации. Жалкие четыре статьи, спрятанные в главе о правах на землю – вот всё, что осталось от былого римского великолепия. Даже само определение сервитута как права ограниченного пользования чужим земельным участком в ст. 274 ГК РФ, что называется, «привязано к земле». Только под занавес, в ст. 277 ГК РФ, проклёвывается робкий росток чего-то большего:

«Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274-276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком».

Между тем, понимание, насколько гибким, удобным и востребованным правовым инструментом может быть сервитут в нашем тесном перенаселённым мире, есть и у практиков (кстати, сервитуты де-факто давно уже «отвязались» от земли, хотя ни о личных, ни о негативных сервитутах пока речи не идёт, конечно), и у учёных. Взгляните хотя бы на отдельную главу 20.2. «Сервитут» в законопроекте № 47538-6: развитые общие положения, пять видов с подвидами, широкая сфера применения (отнюдь не только к земельным участкам)…

Всё это пока не осуществилось – но, надо думать, в не таком уж далёком будущем непременно появится – ясно, что в несколько видоизменённом виде по сравнению с проектом, поскольку востребовано практикой. Пока же идёт подготовительная работа: накопление практического материала, и, что очень важно, разработка общих принципов и методик расчёта платы за сервитут (для начала, для федеральных и муниципальных земельных участков). Например:

• Постановление Правительства РФ от 23.12.2014 № 1461 «Об утверждении Правил определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности»;
• Постановление Администрации г. Екатеринбурга от 02.06.2015 № 1420 «Об утверждении Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Заключение соглашений об установлении сервитута»;
• Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 11 июня 2015 г. № 301-ЭС14-9021;
• Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26 апреля 2017 г. № 306-ЭС16-18379;
• Обзор судебной практики по делам о сервитуте на земельный участок, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 года.

Само появление этого обзора – свидетельство того факта, что работа по сервитутам активизируется.

Предлагаю вам его краткий анализ (нумерация – согласно нумерации пунктов обзора).

Процессуальная часть

1. Для обращения в суд по спорам относительно установления или условий сервитута соблюдение претензионного порядка не требуется. (Думаю, это хорошо, поскольку устраняет ненужный барьер: если бы стороны могли договориться во внесудебном порядке, обращение в суд и не понадобилось бы.)

2. Решение о подведомственности дела суду общей юрисдикции или арбитражному суду в каждом конкретном случае надо принимать по общим правилам - с учетом субъектного состава участников процесса и характера правоотношения. (Удивительная новость, ага!)

10. Мало просто принять решение об установлении сервитута – в решении необходимо подробно определить все условия, на которых он устанавливается. Забыв указать срок, размер платежей или что-то подобное, суд делает решение неисполнимым.

Суд против самоволки

3. Сервитут не может устанавливаться для обеспечения доступа к самовольной постройке. (Во всяком случае, не получится добиться установления такого сервитута в судебном порядке.) Простой, вроде, вывод – особенно в свете продолжающейся борьбы с «самоволками». Но приведённое в обзоре дело куда интереснее! По документам, на земельном участке истца, требовавшего установить сервитут, имелось здание с одними техническими характеристиками, а по факту – с другими. Чисто житейски: какая разница? В любом случае, использование земельного участка соседа было бы одинаковым – для прохода и проезда. Суд, однако, выдержал «линию партии» – в воспитательных целях, не иначе. Здание с другими характеристиками при отсутствии разрешения на реконструкцию – объект самовольного строительства, то есть эксплуатироваться вообще не должно. Какой тогда к нему может быть доступ? Вот занятно теперь: что скажет суд, если законопослушный «самовольщик» потребует от соседа сервитут для прохода и проезда через его земельный участок для сноса самовольной постройки – в строгом соответствии со ст. 222 ГК РФ?

ГК против ЗК 

4. В пункте четвёртом суд разрешает коллизию между нормами Гражданского и Земельного кодексов. Раньше их (коллизий) вообще было довольно много, но позади годы законодательной «шлифовки» обоих нормативных актов, и мне казалось, что все такого рода нестыковки давно устранены. Оказывается, не все – и в этом отношении обзор как своего рода руководство по разрешению схожих споров весьма ценен. Коллизия обнаружена между ст. 274 ГК РФ и ст. 23 ЗК РФ. В одном и том же случае (для эксплуатации и ремонта газопровода к жилому дому) ЗК РФ предусматривает возможность установления публичного сервитута для ремонта коммунальных сетей, а ГК РФ – сервитута для эксплуатации линейных объектов. Учитывая, что для установления публичного сервитута необходимо принятие нормативного правового акта (в данном случае, очевидно, органа местного самоуправления) с учётом результатов общественных слушаний, ремонт газопровода может и вовсе не состояться. Гораздо быстрее и проще воспользоваться судебным порядком и ст. 274 ГК РФ, что суд и констатировал. А потом, если захочется, инициировать установление публичного сервитута (авось когда-нибудь получится) – одно другому не мешает.

Фермер против энергетиков, а суд – против формализма

5. Пятое дело читал с живейшим интересом! Знаю одного «фермера», который представления не имеет, как выглядит растущая картошка. Зато откуда-то имеет точные сведения, где в его регионе собираются строить свои линейные объекты электросетевые компании. И почему-то очень точно покупает земельные участки – в аккурат по трассам будущего строительства. Не берусь утверждать, что в обзоре упомянуто одно из дел с его участием – но ситуация схожа. Собственник земельного участка не поладил с собственником линии электропередачи, проходящей по его земле. Один ли запросил несоразмерную плату, другие ли вытоптали половину участка при ремонтах – не имеет значения. Факт тот, что в виндикационном и негаторном исках собственнику участка отказали (кто в здравом уме будет сносить опоры действующей ЛЭП). И тогда он потребовал установления сервитута, чтобы хотя бы деньги начать получать. Проблема в формулировке ст. 274 ГК РФ, которая формально наделает правом требовать установления сервитута собственника господствующей вещи, а не служащей. Вроде бы второму и не может быть нужно возлагать на свою вещь обременение. А вот, получается, может быть, раз по факту оно существует и поделать с этим всё равно ничего не получается. Суды двух инстанций оказались строгими формалистами, отказав в иске, однако кассационная инстанция подошла к делу с точки зрения смысла закона, а не его буквы, направив дело на новое рассмотрение в целях определения условий сервитута (то есть сама необходимость установления сервитута была ею предрешена).

6. Шестое дело схоже с пятым – подход такой же. С требованием о прекращении сервитута может обратиться как собственник служащей вещи, так и господствующей. Действительно – почему нет? Упираться в буквальное прочтение формулировок ст. 276 ГК РФ не следует.

11. Если сервитут установлен в отношении части земельного участка (или иного объекта), в большинстве случаев совершенно не обязательно отдельно ставить на кадастровый учёт эту часть для регистрации сервитута. Достаточно того, что на кадастровом учёте стоит сам объект. Тогда сервитут просто регистрируется в отношении всего участка (иного объекта), но реализация ограниченного вещного права осуществляется на условиях, установленных соглашением об установлении сервитута (добавлю от себя – или судебным решением, если сервитут установлен судом). 

Не навреди

Пункты с седьмого по девятый чем-то напоминают заповеди медиков. Не оперируй здоровое, не отрежь лишнего, из всех зол выбирай меньшее – короче, не навреди.

7. В пункте седьмом приведены сразу три дела. Обобщая прочитанное, общий смысл следующий: сервитут – это инструмент для обеспечения возможности использования имущества собственником, а не его удобства или выгоды. Если возможность использовать имущество имеется и без установления сервитута (с ним просто было бы удобнее, проще, дешевле – не в объезд, а напрямую, и не по грунтовке, а по соседскому асфальту), применяться этот инструмент не должен. Аналогично – если альтернативной сервитуту возможности лишил себя сам истец (например, застроил проезд и теперь требует права проезжать по участку соседа).

8. Если установление сервитута лишит собственника служащей вещи возможности её использовать по назначению – сервитут не должен быть установлен.

9. Из нескольких возможных вариантов сервитута надо выбирать наименее обременительный для собственника служащей вещи – и, кроме того, наиболее безопасный для третьих лиц. (Как быть, если эти два критерия не совпадают в одном варианте сервитута, в данном случае не разбирается – а было бы интересно.)

Деньги на бочку

Пункты двенадцатый и тринадцатый обзора посвящены плате за сервитут. На сегодня один из главных сдерживающих факторов для широкого применения сервитутов – это именно отсутствие хорошей методики определения размера такой платы. В этой связи, пункт 12 обзора заслуживает особого внимания, поскольку определяет, фактически, основы искомой методики.

12. Этот пункт обзора хочется растаскивать на цитаты.

Цитата первая:

«Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом».

Цитата вторая:

«В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами».

Цитата третья:

«При этом необходимо в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком».

Что получаем на выходе? Правильно – формулу! Выгода соседа плюс мои ограничения плюс мои затраты, всё это умножить на поправочный коэффициент (или коэффициенты). Идёт переход от определения размера платы за сервитут по методу «пол, палец, потолок плюс революционное правосознание судей» к чёткой, единой, проработанной методике. Что не может не радовать.

13. И – да, конечно, условиями сервитута можно предусмотреть порядок изменения размера платы за сервитут. А если кто не догадался этого сделать, изменения можно добиться в судебном порядке. Сверх того, мудрый суд может обезопасить себя от периодических набегов сторон, спорящих о размере платы, установив им на будущее не просто конкретную сумму, но и порядок её пересмотра вроде следующего:

«Плата за пользование подлежит ежегодному изменению на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключено настоящее соглашение».

Не возбраняется.