Привет, коллеги! Каждый, кто хотя бы вполглаза следит за ходом реформы российского гражданского законодательства и интересуется дальнейшей судьбой Законопроекта № 47538-6 о внесении изменений в Гражданский кодекс, принятого в первом чтении 27 апреля 2012 г., не мог не отметить, что после раздробления законопроекта на части из всего огромного массива предлагавшихся изменений самый трудный путь выпал разделу о вещных правах. Вероятно, этот путь будет и самым долгим, поскольку по второй из оставшихся частей (о финансовых сделках) работа явно продвигается, а вот новая редакция раздела II ГК РФ «Вещное право», что называется, зависла. Последнее серьёзное движение там происходило в 2015 году, когда проводились достаточно масштабные обсуждения законопроекта, но видимого результата не появилось.
В принципе, всё понятно: не время. Не та экономическая обстановка, чтобы внедрять что-то новаторское (даже если эти новации происходят ещё из римского права). Коренным образом изменять систему вещных прав сейчас вряд ли кто-то будет.
Но это вовсе не означает, что поправки умерли. Существует же испытанный, проверенный метод: есть слона по частям. Собственно, на большом Законопроекте № 47538-6 эта тактика как раз и была успешно опробована. Весьма вероятно, что после принятия пакета поправок по финансовым сделкам дальнейшая работа над законопроектом по вещным правам перетечёт в русло дробления на более или менее крупные блоки. И начать будет целесообразно не с изменения системы вещных прав в целом или с введения «права застройки» как весьма спорной реинкарнации римского суперфиция, а с конкретизации и совершенствования норм о тех вещных правах, которые уже предусмотрены законодательством, но положения, о которых некогда разрабатывались по минимуму, по остаточному принципу. Например, о сервитутах.
Сервитуты в отечественном законодательстве сегодня находятся на положении не то бедной сиротки-воспитанницы, не то индейцев в резервации. Жалкие четыре статьи, спрятанные в главе о правах на землю – вот всё, что осталось от былого римского великолепия. Даже само определение сервитута как права ограниченного пользования чужим земельным участком в ст. 274 ГК РФ, что называется, «привязано к земле». Только под занавес, в ст. 277 ГК РФ, проклёвывается робкий росток чего-то большего:
«Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274-276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком».
Между тем, понимание, насколько гибким, удобным и востребованным правовым инструментом может быть сервитут в нашем тесном перенаселённым мире, есть и у практиков (кстати, сервитуты де-факто давно уже «отвязались» от земли, хотя ни о личных, ни о негативных сервитутах пока речи не идёт, конечно), и у учёных. Взгляните хотя бы на отдельную главу 20.2. «Сервитут» в законопроекте № 47538-6: развитые общие положения, пять видов с подвидами, широкая сфера применения (отнюдь не только к земельным участкам)…
Всё это пока не осуществилось – но, надо думать, в не таком уж далёком будущем непременно появится – ясно, что в несколько видоизменённом виде по сравнению с проектом, поскольку востребовано практикой. Пока же идёт подготовительная работа: накопление практического материала, и, что очень важно, разработка общих принципов и методик расчёта платы за сервитут (для начала, для федеральных и муниципальных земельных участков). Например:
- Постановление Правительства РФ от 23.12.2014 № 1461 «Об утверждении Правил определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности»;
- Постановление Администрации г. Екатеринбурга от 02.06.2015 № 1420 «Об утверждении Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Заключение соглашений об установлении сервитута»;
- Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 11 июня 2015 г. № 301-ЭС14-9021;
- Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26 апреля 2017 г. № 306-ЭС16-18379;
- Обзор судебной практики по делам о сервитуте на земельный участок, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 года.
Само появление этого обзора – свидетельство того факта, что работа по сервитутам активизируется.
Предлагаю вам его краткий анализ (нумерация – согласно нумерации пунктов обзора).
Процессуальная часть
1. Для обращения в суд по спорам относительно установления или условий сервитута соблюдение претензионного порядка не требуется. (Думаю, это хорошо, поскольку устраняет ненужный барьер: если бы стороны могли договориться во внесудебном порядке, обращение в суд и не понадобилось бы.)
2. Решение о подведомственности дела суду общей юрисдикции или арбитражному суду в каждом конкретном случае надо принимать по общим правилам - с учетом субъектного состава участников процесса и характера правоотношения. (Удивительная новость, ага!)
10. Мало просто принять решение об установлении сервитута – в решении необходимо подробно определить все условия, на которых он устанавливается. Забыв указать срок, размер платежей или что-то подобное, суд делает решение неисполнимым.
Суд против самоволки
3. Сервитут не может устанавливаться для обеспечения доступа к самовольной постройке. (Во всяком случае, не получится добиться установления такого сервитута в судебном порядке.) Простой, вроде, вывод – особенно в свете продолжающейся борьбы с «самоволками». Но приведённое в обзоре дело куда интереснее! По документам, на земельном участке истца, требовавшего установить сервитут, имелось здание с одними техническими характеристиками, а по факту – с другими. Чисто житейски: какая разница? В любом случае, использование земельного участка соседа было бы одинаковым – для прохода и проезда. Суд, однако, выдержал «линию партии» – в воспитательных целях, не иначе. Здание с другими характеристиками при отсутствии разрешения на реконструкцию – объект самовольного строительства, то есть эксплуатироваться вообще не должно. Какой тогда к нему может быть доступ? Вот занятно теперь: что скажет суд, если законопослушный «самовольщик» потребует от соседа сервитут для прохода и проезда через его земельный участок для сноса самовольной постройки – в строгом соответствии со ст. 222 ГК РФ?
ГК против ЗК
4. В пункте четвёртом суд разрешает коллизию между нормами Гражданского и Земельного кодексов. Раньше их (коллизий) вообще было довольно много, но позади годы законодательной «шлифовки» обоих нормативных актов, и мне казалось, что все такого рода нестыковки давно устранены. Оказывается, не все – и в этом отношении обзор как своего рода руководство по разрешению схожих споров весьма ценен. Коллизия обнаружена между ст. 274 ГК РФ и ст. 23 ЗК РФ. В одном и том же случае (для эксплуатации и ремонта газопровода к жилому дому) ЗК РФ предусматривает возможность установления публичного сервитута для ремонта коммунальных сетей, а ГК РФ – сервитута для эксплуатации линейных объектов. Учитывая, что для установления публичного сервитута необходимо принятие нормативного правового акта (в данном случае, очевидно, органа местного самоуправления) с учётом результатов общественных слушаний, ремонт газопровода может и вовсе не состояться. Гораздо быстрее и проще воспользоваться судебным порядком и ст. 274 ГК РФ, что суд и констатировал. А потом, если захочется, инициировать установление публичного сервитута (авось когда-нибудь получится) – одно другому не мешает.
Фермер против энергетиков, а суд – против формализма
5. Пятое дело читал с живейшим интересом! Знаю одного «фермера», который представления не имеет, как выглядит растущая картошка. Зато откуда-то имеет точные сведения, где в его регионе собираются строить свои линейные объекты электросетевые компании. И почему-то очень точно покупает земельные участки – в аккурат по трассам будущего строительства. Не берусь утверждать, что в обзоре упомянуто одно из дел с его участием – но ситуация схожа. Собственник земельного участка не поладил с собственником линии электропередачи, проходящей по его земле. Один ли запросил несоразмерную плату, другие ли вытоптали половину участка при ремонтах – не имеет значения. Факт тот, что в виндикационном и негаторном исках собственнику участка отказали (кто в здравом уме будет сносить опоры действующей ЛЭП). И тогда он потребовал установления сервитута, чтобы хотя бы деньги начать получать. Проблема в формулировке ст. 274 ГК РФ, которая формально наделает правом требовать установления сервитута собственника господствующей вещи, а не служащей. Вроде бы второму и не может быть нужно возлагать на свою вещь обременение. А вот, получается, может быть, раз по факту оно существует и поделать с этим всё равно ничего не получается. Суды двух инстанций оказались строгими формалистами, отказав в иске, однако кассационная инстанция подошла к делу с точки зрения смысла закона, а не его буквы, направив дело на новое рассмотрение в целях определения условий сервитута (то есть сама необходимость установления сервитута была ею предрешена).
6. Шестое дело схоже с пятым – подход такой же. С требованием о прекращении сервитута может обратиться как собственник служащей вещи, так и господствующей. Действительно – почему нет? Упираться в буквальное прочтение формулировок ст. 276 ГК РФ не следует.
11. Если сервитут установлен в отношении части земельного участка (или иного объекта), в большинстве случаев совершенно не обязательно отдельно ставить на кадастровый учёт эту часть для регистрации сервитута. Достаточно того, что на кадастровом учёте стоит сам объект. Тогда сервитут просто регистрируется в отношении всего участка (иного объекта), но реализация ограниченного вещного права осуществляется на условиях, установленных соглашением об установлении сервитута (добавлю от себя – или судебным решением, если сервитут установлен судом).
Не навреди
Пункты с седьмого по девятый чем-то напоминают заповеди медиков. Не оперируй здоровое, не отрежь лишнего, из всех зол выбирай меньшее – короче, не навреди.
7. В пункте седьмом приведены сразу три дела. Обобщая прочитанное, общий смысл следующий: сервитут – это инструмент для обеспечения возможности использования имущества собственником, а не его удобства или выгоды. Если возможность использовать имущество имеется и без установления сервитута (с ним просто было бы удобнее, проще, дешевле – не в объезд, а напрямую, и не по грунтовке, а по соседскому асфальту), применяться этот инструмент не должен. Аналогично – если альтернативной сервитуту возможности лишил себя сам истец (например, застроил проезд и теперь требует права проезжать по участку соседа).
8. Если установление сервитута лишит собственника служащей вещи возможности её использовать по назначению – сервитут не должен быть установлен.
9. Из нескольких возможных вариантов сервитута надо выбирать наименее обременительный для собственника служащей вещи – и, кроме того, наиболее безопасный для третьих лиц. (Как быть, если эти два критерия не совпадают в одном варианте сервитута, в данном случае не разбирается – а было бы интересно.)
Деньги на бочку
Пункты двенадцатый и тринадцатый обзора посвящены плате за сервитут. На сегодня один из главных сдерживающих факторов для широкого применения сервитутов – это именно отсутствие хорошей методики определения размера такой платы. В этой связи, пункт 12 обзора заслуживает особого внимания, поскольку определяет, фактически, основы искомой методики.
12. Этот пункт обзора хочется растаскивать на цитаты.
Цитата первая:
«Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом».
Цитата вторая:
«В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами».
