Это трудное слово «эскроу»

  • 16 ноября 2015 в 7:10
  • 3121
  • 11
  • 8

Впервые увидев в законопроекте слово «эскроу», я пытался запомнить его недели три. Не давалось. Упорно путалось с эсквайром. А когда перестало путаться, стало ясно: это — судьба. Наглядное проявление той трудной доли, которая уготована в нашей правовой действительности двум недавним пришельцам из чуждых правопорядков – счёту эскроу и примкнувшему к нему номинальному счёту.

Про сущность этой парочки уже писали коллеги на Регфоруме, так что повторяться и давать характеристики не стану. Мне больше интересно другое: проследить, как приживаются на нашей почве такие иноземные саженцы. Среди них ведь разные попадаются: то полезные, то ядовитые (может быть, читали мою статью о трасте).

Эскроу – явление преимущественно англо-американское, хотя происхождение самого слова, скорее всего, старофранцузское (от «escroue» — сверток). Англо-американское — потому что идеально вписывается в «их» систему и в ней эффективно работает. В Европе схему эскроу в своё время скопировали как достаточно удобную, но общепринятой она не стала. В США же посредством эскроу осуществляется, наверное, большинство сделок с недвижимостью. На подобный эффект рассчитывали, очевидно, и инициаторы введения этого инструмента в России. Другое дело, что «у них» эскроу-агент – вовсе не банк, а специальное агентство (с лицензией) или даже адвокат, а в придачу к особому порядку расчётов клиент получает целый сервисный пакет: оформление, всестороннюю проверку чистоты сделки, страхование и т.п. Отдал деньги агенту – и расслабься. В обмен получишь ключи от дома или квартиры, бумаги на своё имя и ноль забот, тревог и беспокойства. Правда, дорого. У нас эти функции пытаются, как умеют, выполнять отчасти агентства недвижимости (прилично, увы, лишь немногие), отчасти нотариусы. А сейчас вот ещё банкам передали кусочек, связанный с расчётами. Авось всё вместе как-нибудь заработает.

Самое интересное: работать потихонечку начинает. Так же медленно и через… ну, допустим, пень-колоду… как разрабатывалось, принималось и вводилось в действие.

Идея адаптировать в России номинальный счёт и условное депонирование восходит ещё к тому времени, когда формировалась Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, утверждённая в 2009 году. Были споры: внедрять – не внедрять, насколько обширно заимствовать, как назвать (особенно раздражал, разумеется, сам термин «эскроу»). К компромиссу пришлось идти несколько лет, отбросив многое из изначально заявленного. И то – обратите внимание – нормы о счёте эскроу и номинальном счёте не были включены ни в один из принятых больших «реформаторских» пакетов поправок к ГК РФ. В кодекс они буквально прокрались чёрным ходом, практически замаскировавшись, так что даже многие вполне искушённые цивилисты этот момент пропустили и узнали о состоявшемся факте позднее. Некоторые — от меня, бубнящего под нос никак не дающееся трудное иностранное слово с чисто русскими комментариями.

Закон № 379-ФЗ от 21 декабря 2013 года с невинным названием «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в котором среди вопросов нотариата были аккуратно запрятаны статьи о введении в ГК РФ норм о номинальном счёте и счёте эскроу, вступил в силу, как известно, с 1 июля 2014 года. Им же были внесены нужные поправки в Федеральный закон от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности».

Только не думайте, что «вступил в силу» и «заработало» в данном случае – синонимы. Ничего подобного! Ведь субъектами, которые были назначены законом осуществлять функции эскроу-агента, оказались банки. С одной стороны, это хорошо. Больше доверия, меньше рисков – поскольку банки относятся к организациям не только лицензируемым, но ещё и жёстко контролируемым со стороны регулятора. С другой – то же самое достоинство обернулось существенным недостатком. Даже двумя.

Начнём с меньшего. Каждому здравомыслящему юристу ясно, что банки, в действительности, руководствуются в своей деятельности отнюдь не законом. Сколько бы ни принималось законов, ни один пребывающий в своём уме банк не начнёт их реальное исполнение без соответствующих инструкций Банка России.

И Банк России не подкачал. Инструкция Банка России от 30.05.2014 N 153-И «Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам)» тоже вступила в силу с 1 июля 2014 года. И счёт эскроу, и номинальный счёт там присутствуют. Всё, работаем? Предлагаем клиентам?

Ага, разбежались! Банк – это деньги. А деньги, они учёта требуют. Как насчёт Положения 385-П? Положение о правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации (утв. Банком России 16.07.2012 № 385-П, далее для краткости — «ПБУ») никаких счетов эскроу и номинальных счетов в 2014 году не предусматривало! И в 2015 году не предусматривало – вплоть до 24.07.2015 г., когда вступило в силу Указание Банка России от 22.06.2015 № 3685-У, добавившее в ПБУ две нужные строчки:

40823

Номинальные счета опекунов или попечителей, бенефициарами по которым являются подопечные.

 

40824

Счета эскроу физических лиц (депонентов) по сделкам купли-продажи недвижимого имущества.

 

Ура? Теперь-то – точно работаем?

Точно. Но – в рамках. Равнение на ПБУ! Не просто номинальные счета – а опекунов или попечителей, бенефициарами по которым являются подопечные. Не просто счета эскроу – а физических лиц по сделкам купли-продажи недвижимого имущества. Другого — не предусмотрено.

А остальное? Я, может быть, хочу эскроу в бизнесе использовать! Для расчётов между юридическими лицами.

Остальное – можно. По закону. А по ПБУ – не получится. Следовательно, банки предлагать такую услугу не будут. Они и так за новшества взялись крайне неохотно, вводя их очень осторожно, в статусе пилотных проектов. (Да и то — из федерального уровня банков пока только один отметился. Прочие – помельче, всё больше региональные.) Банк России даже ножкою топнуть изволил (см. письмо Центрального Банка Российской Федерации от 01.06.2014 № 04-31-2/4745 «Об отдельном номинальном счете, открываемом опекуну или попечителю для зачисления денежных средств, выплачиваемых на содержание подопечного») – вяло, мол, внедряете. Только банкам номинальные счета под сиротские деньги не интересны, поскольку – не прибыльны. Значит, перспектива ровно одна: рано или поздно открывать такие счета обяжут Сбербанк. Что он и будет делать в качестве социально значимой функции. Сам по себе инструмент номинального счёта для опекунов и попечителей, кстати, удачный.

А эскроу? Пусть только для физических лиц, только за недвижимость рассчитываться – уже ведь что-то.

И вот тут – второй недостаток. Большой и, вероятно, фатальный.

Дело в том, что в отечественном праве эскроу из сервиса превратилось в счёт. Эскроу как счёт, в исполнении банков – всего лишь средство осуществления расчётов. Не более. Сомнительно, чтобы банки приняли на себя дополнительный функционал (да и ЦБ не позволит). А как же проверка контрагента, чистоты сделки? Оформление? Страхование? Избавление от хлопот? Да всё так же – обращайтесь к риэлторам, нотариусам, страховым компаниям.

И что же, в итоге, представляет собой такое эскроу — без дополнительных функций и с банком в роли эскроу-агента? Да просто клон безотзывного покрытого аккредитива! Ещё одно трудное для рядового обывателя слово. И такое же, с точки зрения массового потребителя, ненужное.

Возможно, эскроу распробуют граждане, оценят риэлторы и научатся выговаривать юристы. Может быть, придёт популярность. Возможно, даже ЦБ осторожно расширит сферу применения, вновь подкорректировав ПБУ. Глядишь, и расцветёт на нашей почве этот чужой хиленький саженец…

Но я лично, простите, скептик.

Другие публикации автора:

Добавить
Для того чтобы оставить комментарий или проголосовать, вам необходимо войти под своим логином или пройти несложную процедуру регистрации
Также, вы можете войти используя:

В любом случае, один из плюсов эскроу - страховка 10 млн рублей. В отличие от тех 1,4 млн, которые есть у обычного вкладчика банка. Могу с уверенностью сказать, что не одна сотня человек пострадала из-за зависших во время сделок с недвижимостью денег в банках, лишенных лицензии. Некоторые при этом мало того, что не получили объект недвижимости, так еще и должниками остались.

16 ноября 2015 в 10:18

Эксроу, аккредитив... Все знакомые-малознакомые, кто связывается с недвижимостью (купи-продай) у меня советуются, как, мол, лучше. И начинают как один со слов "К какому нотариусу лучше обратиться, чтобы подписать договор?". Когда узнают, что нотариус вообще не нужен, вдруг я оказываюсь "юристом не по тем вопросам". Эксроу, аккредитив... Начну с этих слов, меня еще меньше слушать будут, больным посчитают :)

16 ноября 2015 в 11:39

Так это же хорошо! Малознакомых отшивать, чтобы потом не приходили с претензиями - не так, мол, проконсультировал.

16 ноября 2015 в 12:251

- Алло, мне посоветовали к Вам обратиться, чтобы квартиру...

- Эксроу, чувак, эксроу! Да аккредитивом погоняет!

- Извините, кажется, ошибся номером...

16 ноября 2015 в 12:27

Между прочим, очень перспективная тема. Сейчас встречается большое количество агентов работающих с нерезидентами, которые с удовольствием для обеспечения сделки пользуются услугами эскроу агентов.

16 ноября 2015 в 19:40

В том-то и дело, что с нерезидентами. Для них это норма. А задача-то была - дать НАШИМ людям удобный и безопасный способ расчётов (за недвижимость, в первую очередь). Заодно он "белый", прозрачный и контролируемый, если что.

17 ноября 2015 в 7:54
Алексей, спасибо за информацию!
1 июня 2016 в 16:13