Новые правила оспаривания кадастровой стоимости с 1 января 2017 года
Коллеги, добрый день! В июле 2016 года принято три федеральных закона, существенно меняющих порядок определения и оспаривания кадастровой стоимости: от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — закон № 237-ФЗ), от 03.07.2016 № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 360-ФЗ), от 03.07.2016 № 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации».
Читайте Обзор ВС РФ практики об отказе в постановке на кадастровый учет.
С 1 января 2017 года установление и оспаривание кадастровой оценки будет регулироваться как новым законодательством, так и действующими сейчас положениями о процедуре оспаривания кадастровой стоимости главы III.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и главой 25 КАС РФ (в части, не противоречащей новым нормам) параллельно. В этом посте – об изменениях, которые ждут в связи с принятием нового закона.
Изменение № 1: обращаться в суд можно, минуя комиссию
Одно из ключевых изменений процедуры пересмотра кадастровой стоимости – отмена обязательного досудебного порядка урегулирования споров для компаний, установленного два года назад Федеральным законом от 21.07.2014 № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“». Прямое обращение в суд без предварительного обращения в комиссию по рассмотрению споров при Росреестре влечет оставление иска без движения. Если же истец своевременно не предоставит доказательства рассмотрения дела в комиссии, суд вернет заявление (п. 6 ч. 1, ч. 4, 5 ст. 246 КАС РФ).
Теперь в законе № 237-ФЗ прямо указано, что для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч. 1 ст. 22). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (ч. 3 ст. 22).
Отмена досудебного порядка — положительное явление. По статистике, доля отказов в комиссиях по-прежнему значительна:
Из общего числа заявлений, принятых к рассмотрению, за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 4942 заявлений (7717 объектов недвижимости), о невозможности изменения величины кадастровой стоимости – в отношении 3708 заявлений (8609 объектов недвижимости), о пересмотре кадастровой стоимости – в отношении 1162 заявлений (2212 объектов недвижимости). 190 заявлений (1154 объекта недвижимости) были отозваны заявителем до принятия решения.
Источник: сайт Росреестра
Подробнее — на диаграмме:
Неудивительно, что многие считали комиссию лишним звеном в процедуре изменения кадастровой стоимости.
Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки (далее – ГКО) в суде по-прежнему остается более эффективной мерой.
Поэтому то, что снимается еще одно ограничение, можно оценить позитивно. Снизить стоимость, установленную государственной оценкой, проведение которой будет начато после вступления закона в силу, можно будет без соблюдения досудебного порядка. Его отсутствие не будет препятствием для рассмотрения иска в суде.
Кадастровая стоимость будет вноситься в ЕГРП. Росреестр в течение 20 рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости, но не позднее 1 января года, следующего за годом определения кадастровой стоимости, будет вносить в ЕГРН эти сведения, в том числе о дате подачи заявления об оспаривании (ст. 17 закона № 237-ФЗ). Это связано с предстоящим объединением ГКН и ЕГРП с 01.01.2017 (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Изменение № 2: перечень документов для обращения в комиссию стал меньше
При добровольном обращении в комиссию закон устанавливает всего три обязательных документа, которые нужно приложить к заявлению об оспаривании кадастровой стоимости при обращении в комиссию, без приложения которых его не примут к рассмотрению.
1) Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
2) Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект);
3) Отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.
Можно приложить и другие документы (ч. 9, 10 ст. 22 закона № 237-ФЗ).
При обращении в комиссию не понадобится экспертиза отчета, как раньше. Однако при подготовке иска в суд важно учесть, что заявление должно соответствовать общим требованиям к форме и содержанию административного искового, установленным в ст. 125 КАС РФ. Кроме этого, по-прежнему будет необходимо приложить документы, указанные в ч. 2 ст. 246 КАС РФ. Подробнее — в этом посте.
Изменение № 3: оценку будут проводить бюджетные учреждения, а не оценочные компании
Закон № 237-ФЗ содержит и «ложку дегтя». Функции по проведению кадастровой oценки передаются специальным бюджетным учреждениям, которые будут наделять такими полномочиями исполнительные органы власти субъекта РФ (областное правительство, администрации края и т.д.). Эти бюджетные учреждения будут не только определять кадастровую стоимость при проведении ГКО, предоставлять разъяснения по вопросам определения кадастровой стоимости, систематизировать информацию о рынке недвижимости, но и рассматривать обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (ст. 6, 7 закона № 237-ФЗ). Это, скорее всего, не лучшим образом будет влиять на независимость оценки. Вопрос создания таких учреждений уже решается. Например, в Московской области начало их функционирования запланировано на середину 2017 года.
Изменение № 4: новая процедура исправления ошибок
Обратившись в эти же бюджетные учреждения, можно будет исправить ошибки на стадии утверждения кадастровой стоимости. По итогам определения кадастровой стоимости (за исключением проведения внеочередной ГКО), в форме электронного документа будут составляться промежуточные отчетные документы (проекты отчета об оценке), которые содержат, в том числе:
1) информацию об объектах недвижимости, включенных в перечень (кадастровые номера, адреса (при наличии), характеристики объектов недвижимости, содержащиеся в перечне;
2) информацию о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, или о недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения их кадастровой стоимости (с указанием недостающей информации);
3) описание процесса определения кадастровой стоимости с указанием определенных значений кадастровой стоимости (п. 7 ст. 14 закона № 237-ФЗ).
Бюджетное учреждение будет размещать их на своем официальном сайте в течение трех рабочих дней со дня составления промежуточных отчетных документов и сообщать об этом в Росреестр. Последний в течение десяти рабочих дней со дня получения промежуточных отчетных документов проверяет их на соответствие требований к отчету. После проверки и устранения несоответствий Росреестр размещает в фонде данных ГКО сведения и материалы из промежуточных отчетных документов и их месте размещения на официальном сайте бюджетного учреждения на 60 дней. Это время выделено специально для предоставления замечаний, связанных с определением кадастровой стоимости (п. 8-12 ст. 14 закона № 237-ФЗ)
Если наличие ошибки подтвердится, учреждению на пересчет дается 60 дней (ч. 15 ст. 21 закона № 237-ФЗ). Решение по итогам рассмотрения обращения можно оспорить в суде (ч. 22 ст. 21 закона № 237-ФЗ).
Кроме того, можно будет исправить также системные ошибки — допущенные при определении кадастровой стоимости нескольких объектов.
Изменение № 5: на установление новой кадастровой стоимости оценщиками введен мораторий до 2020 года
В соответствии со ст. 18 закона № 360-ФЗ с 15.07.2016 (дата вступления в силу закона) приостановлено действие статей 24.12-24.17 закона № 135-ФЗ (об определении кадастровой стоимости согласно действующему порядку).
Статья 19 закона № 360-ФЗ определила, что с 1 января 2017 по 1 января 2020 г. применяется кадастровая стоимость, действующая на 1 января 2014 года. Если в это время кадастровая стоимость отсутствовала или не применялась для целей налогообложения — то с 1 января того года, в котором она впервые начала действовать.
Но если установленная после указанных дат кадастровая стоимость меньше, то применяться должна именно она. Кроме того, если объект недвижимости оценивали после 1 января 2014 года, то его кадастровая стоимость будет пересчитана с использованием сведений по состоянию на эту дату.
Многие высказывают мнение, что это норма означает «заморозку» кадастровой стоимости. Однако пока не ясно, действительно ли это означает, что до 2020 года гарантированно не будет повышения кадастровой стоимости. Так, для введения в действие закона № 237-ФЗ установлен длительный переходный период — с 01.01.2017 до 01.01.2020. В течение этого времени для проведения государственной кадастровой оценки будет действовать два закона параллельно: закон № 237-ФЗ и закон № 135-ФЗ (ч. 1, 2 ст. 24 закона № 237-ФЗ). Органы исполнительной власти в течение этого времени вправе самостоятельно определить виды недвижимости или категории земель, для которых кадастровая оценка будет проводиться в соответствии с новым законодательством (ч. 4 ст. 24 закона № 237-ФЗ). Поэтому формально мораторий распространяется только на проведение оценки оценщиками. Установлению кадастровой стоимости по новому порядку он не мешает. Следовательно, как только начнут действовать бюджетные учреждения, они смогут проводить оценку и устанавливать новую стоимость.
- Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости
- Как оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости и кому это выгодно?
- Заработали новые правила применения кадастровой стоимости в качестве налоговой базы
- Минимальный срок владения недвижимостью в целях НДФЛ
- Внесение «криптоактивов» в уставный капитал ООО
- Налоговые последствия расчетов с иностранными поставщиками через иностранного платежного агента
- Оспаривание кадастровой стоимости: что изменилось с принятием КАС РФ
- Расходы в спорах о кадастровой стоимости: почему истец не всегда может рассчитывать на их возмещение
- Изменения для бизнеса: какие законы вступают в силу с 1 января 2017 года
- Изменения для бизнеса: какие законы вступают в силу с 1 января 2017 года
- С 1 января 2017 года получение выписки из ЕГРП обойдется компании в 2200 рублей
А по моим наблюдениям совсем не так.«мне кажется, интрига в том, что стоимость в 2014 г., определенная как кадастровая аж до 2020 г., оказывается для многих объектов выше, чем сейчас рыночная.»
Сужу по своему родному городу Люберцы.
Зато кадастровая стоимость, определенная в Подмосковье во второй половине 2015 года вообще логике не поддается. Например (беру все дома, расположенные рядом):
1) дом 1950 года: деревянные перекрытия, газовая колонка вместо горячей воды - стоимость кадастровая 1 кв.м - 90,5 тысяч;
2) хрущевка 1962 года: с совмещенным с/у, 5-ти метровой кухней - кадастровая стоимость 1 кв.м. - от 98 до 104 тысяч рублей;
3) новостройки (ну где-то 2-3х годичной давности): с лифтами, мусоропроводами, горячей водой - кадастровая стоимость 1 кв.м. - 60 тыс.руб.
Ну и как относиться к такой кадастровой стоимости, когда старые дома или хрущевки имеют кадастровую стоимость как минимум в 1,5 раза больше, чем новые дома? И как это понять?
Значит, лично мне не повезло и моим соседям: мой дом - панелька 1999 г. введения в эксплуатацию. Кадастровая стоимость появилась в доступе весной этого года, определена на 12.18.2014 г. Нынешняя рыночная стоимость - ниже кадастровой процентов на 30%.«А по моим наблюдениям совсем не так. Сужу по своему родному городу Люберцы.»
По идее, кадастровая сейчас привязывается к рыночной... Но логики действительно не видно. Собственно, по кадастровой стоимости земельных участков в Подмосковье вопросов не меньше ;(«Ну и как относиться к такой кадастровой стоимости, когда старые дома или хрущевки имеют кадастровую стоимость как минимум в 1,5 раза больше, чем новые дома? И как это понять?»
Самой интересно. Только не могу найти как считали.«Массовая оценка, конечно, традиционно точностью не отличается, Но этот пример уж очень неоднозначный. Интересно, какими сведениями руководствовались оценщики.»
Софья, спасибо за комментарий и поддержку темы!
Согласна с Вами, что стоимость 2014 года может превышать не только гипотетическую новую кадастровую, которая могла бы быть, но и рыночную (в обычном ее понимании). Кроме того, интрига может себя проявить еще в других ситуациях. Пример: стоимость, действующую по состоянию на 1 января 2014 года могли не пересматривать. По разным причинам — предположим, имущество принадлежало другому собственнику, который в суд не шел, а новый собственник обратился с заявлением о пересмотре той кадастровой стоимости, которая была установлена позднее. И эта пересмотренная стоимость, отвоеванная в комиссии или в суде и на основании которой считается налог сейчас, может в итоге оказаться значительно ниже той, что действовала на 01.01.2014.
При этом можно ли ее считать кадастровой стоимостью, «определенной после 1 января 2014 года, меньше кадастровой стоимости этого объекта недвижимости, действующей на 1 января 2014 года» в понимании статьи 19 Закона № 360-ФЗ и применять на этом основании именно ее? Если да — то отлично (главное, разобраться, каков порядок «замены» одной стоимости на другую, пока это неочевидно). Если же нет — значит, вся борьба по пересмотру была зря? «Срок годности» оспоренной кадастровой стоимости истек досрочно?
А экономическую целесообразность, конечно же, нужно учитывать! Впрочем, так же, как раньше: к сожалению, даже по действующему законодательству кадастровая оценка проводится не реже 1 раза в 5 лет (по факту могла проводиться чаще). Так что периодического пересчета в любом случае не избежать.
Спасибо за комментарий!
Что касается вопроса. Исходя из этой информации, могу предположить, что кадастровая стоимость установлена только в отношении земельного участка. В таком случае, конечно, дата может быть такой. Проверить ее можно, заказав кадастровую справку. Также по большинству объектов можно найти информацию с помощью сервисов Росреестра — например, Фонда данных государственной кадастровой оценки https://rosreestr.ru/site/activity/fond-dannykh-gosudarstvennoy-kadastrovoy-otsenki/
После строительства дома кадастровая стоимость должна была быть определена заново в порядке ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ в связи с созданием нового объекта и изменением характеристик участка в связи с этим.
Увы, ощенка от 2012г. Установлена для дома 2014г. Постройки.
Коллеги, добрый день!
Моратория больше не существует, соответственно пункт 5. статьи утратил свою актуальность. По Москве произошла массовая переоценка земель. Новая кадастровая стоимость действует с 01.01.2017.
Да пока не понятно кто же сейчас делает оценку ,или независимые ,или ждать бюджетных?
Я в прошлом и позапрошлом годах через комиссии и через суд снизил рыночную оценку с помощью независимых оценщиков .а сейчас у меня цена опять от 14 года плюс ещё накинули . и куда теперь не понимаю!?
Коллеги выручайте!
Мы оспариваем сейчас в суде кадастровую стоимость здания за 2016 год, т.е. установленную ПП на 01.01.2014г. Мы сделали оценку, сейчас идет процесс.
Сейчас по новому ПП на 2017-18 год (правильно я понимаю она же устанавливается на 2 года??) так же космическая сумма, если мы опять пойдем в суд с приложением предыдущего решения будет ли положительное решение- конечно это все от судьи зависит, но на сколько кто сталкивался с таким и имел положительный результат?? Оценку новую делать или подойдет наша сейчас? И оспаривать можно сразу идти после выигрыша или подождать определенное время?
И вопрос данная норма вообще не применима или я что то недопонимаю?? Статья 19 закона № 360-ФЗ определила, что с 1 января 2017 по 1 января 2020 г. применяется кадастровая стоимость, действующая на 1 января 2014 года. Если в это время кадастровая стоимость отсутствовала или не применялась для целей налогообложения — то с 1 января того года, в котором она впервые начала действовать.
Но если установленная после указанных дат кадастровая стоимость меньше, то применяться должна именно она. Кроме того, если объект недвижимости оценивали после 1 января 2014 года, то его кадастровая стоимость будет пересчитана с использованием сведений по состоянию на эту дату.
По идее тогда если мы сейчас оспариваем 16 год, то до 20 должна быть оспариваемая стоимость?
Или я туплю….
Мария вот и у меня та же история.На 15 и16 г.была снижена стоимость ,а с17 г. применили за 14 г. И теперь не понимаю как её оспорить!?
Я отправил запрос в мин эк .нашей обл. письмо жду ответ. А по 360 ф.з. теперь отталкиваться надо от цены 17 г. Но если ваше дело уже в судопроизводстве то оно должно пройти по цене которая была в кадастровый справке. Это я так понимаю ..Но как-то все " вилами по воде". Я пришёл на форум что бы поискать совет.
А как я читал 19 ст.приостановлена.. Прошла внеочередная гос.оценка с повышением и теперь все от этой цены.
Не всё так просто:
1. По обязательности (не обязательности) досудебного обращения в Комиссию Росреестра юридических лиц спорный момент:
В настоящий момент вся ГКО (государственная кадастровая оценка) в субъектах РФ, проводилась по ФЗ N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ст.24.18 данного закона содержит норму обязательности досудебного обращения в Комиссию Росреестра для юр.лиц, ст. 246 КАС РФ пункт 6 указывает, что «документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора, за исключением случая, если административное исковое заявление подано гражданином».
Вероятнее всего т.к. субъекты РФ проводили ГКО по ФЗ N 135 то суды могут оставлять адм.иски без рассмотрения и требовать соблюдения досудебного урегулирования для юр.лиц.
ГКО по ФЗ N 237 "О государственной кадастровой оценке" еще не проводилась, как только проведут, тогда юр.лица могут смело идти в суд, минуя комиссию.
Юристы для которых мы делали оценку пока все подают в комиссию (Москва, Мос.обл.) Если кто-то уже подавал в суд, минуя комиссию по юр.лицам было бы интересно узнать судьбу иска.
2. Постановление Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 N 15-П, разрешила органам местного самоуправления оспаривать решения комиссии Росреестра, если она согласиться со снижением кадастровой стоимости: … «Признать не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 46 (часть 1), 55 (часть 3) и 133, положение части первой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - в той мере, в какой оно препятствует органам местного самоуправления оспаривать в судебном порядке результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на его территории, в случаях, когда по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет».
Так что, снижение кадастровой стоимости в комиссии не гарантирует её «сохранность».
3. По вопросу моратория кадастровой оценки:
Статья 19 ФЗ от 3 июля 2016 г. N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указывает: Установить, что высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации МОЖЕТЬ БЫТЬ принято решение, что в отношении результатов государственной кадастровой оценки, полученных в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года…»
То есть данное решение могут субъекты РФ и не принять!
Срок в ФЗ для принятия решения установлен не позднее 20 декабря 2016 года.
И в этом случае можно оспорить стоимость на 01.01.2014 года, провести пересчет налога … и начать смело оспаривать новую кадастровую стоимость на 01.01.2015 (2016, 2017 и т.д.) года.
И если данное решение, было все же принято в отдельно взятом субъекте РФ, то ни кто не запрещает этому субъекту РФ до 2020 года провести ГКО по ФЗ N 237 "О государственной кадастровой оценке" и тогда положения ст.19 ФЗ №360 так же утрачивают свою силу.
Я не юрист, а оценщик, так что возможно могу не так понять данные положения законов. Всегда рад услышать мнение практикующих юристов.
Т.е. положения п. 1 ст. 22 ФЗ о ГКО начнут применяться после следующей переоценки, поскольку оценка КС будет проводится уже в соответствии с этим законом, а не законом "Об оценочной деятельности"? Меня тоже смутило, что КАС не содержит даже механизма обращения в суд по данной категории споров, минуя комиссию.«По обязательности (не обязательности) досудебного обращения в Комиссию Росреестра юридических лиц спорный момент:»
Москва обошла мораторий на этом основании?«Установить, что высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации МОЖЕТЬ БЫТЬ принято решение, что в отношении результатов государственной кадастровой оценки, полученных в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности»
На сегодняшний день, это самая распространенная процедура. По ней достаточно практики. Нюанс: нужно ходатайствовать о проведении судебной экспертизы и рекомендовать три кандидатуры оценщиков. ДИГМ, как правило, не возражает против удовлетворения ходатайства и предлагает три свои кандидатуры. Нужно, чтобы суд выбрал одну из "Ваших" предлагаемых кандидатур«2. Можно подать административный иск об оспаривании результатов определения КС, в Мосгорсуд, решение комиссии теперь можно даже не прикладывать (ст. 22 ФЗ "О гос. кадастровой оценке"), после вступления решения в законную силу сразу будут вносится изменения в ЕГРН. Правильно ли моё понимание? Если да, то какова текущая практика в Москве, что фактически быстрее? »
Комиссия отказала нам в изменении кадастровой стоимости, собираемся в суд.Встал вопрос, какое заявление подавать.Если я правильно понимаю постановление пленума ВС от 30.06.2015 г., сейчас в такое ситуации существует два пути:
1. Можно оспорить решение комиссии. В районный суд. При удачном результате комиссия будет провести формальное повторное заседание на котором утвердить КС в соответствии с нашей оценкой (п. 1 ч. 3 ст. 227 КАС).
2. Можно подать административный иск об оспаривании результатов определения КС, в Мосгорсуд, решение комиссии теперь можно даже не прикладывать (ст. 22 ФЗ "О гос. кадастровой оценке"), после вступления решения в законную силу сразу будут вносится изменения в ЕГРН.
Правильно ли моё понимание? Если да, то какова текущая практика в Москве, что фактически быстрее?
